Beim Hauskauf sind ein paar tausend Euro Spielraum oft drin — wenn Du weißt, wie Du verhandelst. Wir zeigen Dir, welche Argumente wirklich zählen.
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Ja, in vielen Fällen lässt sich beim Hauskauf ein Preisnachlass erzielen. Nicht jede Immobilie wird zum ausgeschriebenen Angebotspreis verkauft. Besonders bei älteren Häusern, längeren Vermarktungszeiten oder einem schwächeren Marktumfeld bestehen häufig gute Chancen, den Kaufpreis zu verhandeln.
Schon wenige Prozent Preisnachlass können die Finanzierung spürbar entlasten und langfristig mehrere Tausend Euro sparen.
Besonders gute Chancen auf einen Preisnachlass hast Du, wenn mehrere dieser Faktoren zusammenkommen:
Je besser Du die Ausgangssituation kennst, desto gezielter kannst Du den Hauskauf verhandeln.
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Der mögliche Preisnachlass hängt von der Marktsituation, der Lage, dem Zustand der Immobilie und der Motivation des Verkäufers ab.
Marktsituation
Typischer Verhandlungsspielraum*
Sehr hohe Nachfrage
0–3 %
Ausgeglichener Markt
3–8 %
Schwächere Nachfrage
5–15 %
Deutlicher Sanierungsbedarf
oft über 10 %
*Unverbindliche Richtwerte. Der tatsächliche Preisnachlass kann abweichen.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro entspricht bereits ein Nachlass von 5 Prozent einer Ersparnis von 22.500 Euro.
Wer den Kaufpreis einer Immobilie verhandeln möchte, sollte seine Forderung immer mit nachvollziehbaren Fakten begründen. Emotionen überzeugen selten – konkrete Zahlen dagegen schon.
Notwendige Investitionen gehören zu den stärksten Argumenten für einen Preisnachlass beim Haus.
Besonders relevant sind:
Lass größere Mängel nach Möglichkeit von einem Sachverständigen einschätzen. Zwar kostet ein Gutachten je nach Umfang oft einige hundert bis wenige tausend Euro, es kann jedoch eine wertvolle Grundlage für die Preisverhandlung liefern.
Ein starkes Argument sind vergleichbare Immobilien in derselben Region. Recherchiere aktuelle Angebote und Verkaufspreise, um den Marktwert besser einschätzen zu können.
Hilfreich sind beispielsweise Immobilienportale, lokale Marktberichte oder Daten der Gutachterausschüsse.
Wenn ähnliche Häuser bei vergleichbarer Lage und Ausstattung deutlich günstiger angeboten werden, liefert das eine sachliche Grundlage für Dein Angebot. Statt zu behaupten, der Preis sei zu hoch, kannst Du konkrete Vergleichswerte vorlegen.
Noch mehr Sicherheit bietet eine professionelle Immobilienbewertung. Sie hilft dabei, den Marktwert der Immobilie realistisch einzuschätzen und mögliche Preisabweichungen zu erkennen. Die Ergebnisse können eine wertvolle Grundlage für die Preisverhandlung sein.
Wer den Marktwert einer Immobilie einschätzen kann, verhandelt deutlich souveräner.
Befindet sich eine Immobilie bereits seit vier bis sechs Wochen oder länger auf dem Markt, kann das auf Verhandlungsbereitschaft hindeuten.
Denn häufig zeigt eine lange Vermarktungsdauer, dass Interessenten den aufgerufenen Preis bislang nicht akzeptiert haben. Das bedeutet nicht automatisch, dass der Preis zu hoch ist – es kann aber ein Hinweis auf zusätzlichen Verhandlungsspielraum sein.
Auch bestimmte Lage- und Ausstattungsmerkmale können einen Preisnachlass rechtfertigen. Nicht jede Immobilie erfüllt alle Anforderungen potenzieller Käufer – und genau daraus kann sich Verhandlungsspielraum ergeben.
Mögliche Argumente sind beispielsweise:
Solche Faktoren müssen den Kaufpreis nicht zwangsläufig mindern. Sie können jedoch dazu beitragen, den Marktwert realistischer einzuschätzen und eine Preisverhandlung sachlich zu begründen.
Eine erfolgreiche Preisverhandlung entsteht selten spontan. Wer vorbereitet in das Gespräch geht, erhöht seine Erfolgschancen deutlich.
Bevor Du ein Angebot abgibst, solltest Du den Zustand der Immobilie analysieren, Vergleichsobjekte recherchieren und Deine Finanzierung vorbereiten.
Der Ablauf kann so aussehen:
Ob schriftlich oder mündlich verhandelt wird, hängt von der Situation ab. Bei größeren Preisabweichungen kann ein schriftlich begründetes Angebot professioneller wirken.
Wer bereits eine Finanzierungsbestätigung vorlegen kann, verschafft sich oft einen zusätzlichen Vorteil. Verkäufer bevorzugen Käufer, die ihre Finanzierung im Griff haben.
Viele Käufer machen den Fehler, ihre Begeisterung für die Immobilie zu früh zu zeigen. Dadurch sinkt häufig die eigene Verhandlungsposition.
Erfolgreicher ist eine sachliche Gesprächsführung:
Ein ruhiges Auftreten wirkt häufig überzeugender als harte Verhandlungstaktiken. Das Ziel ist nicht, den Verkäufer unter Druck zu setzen, sondern eine faire Lösung für beide Seiten zu finden.
Einige typische Fehler können den Verhandlungserfolg deutlich reduzieren.
Darauf solltest Du verzichten:
Besser ist es, strukturiert vorzugehen und alle relevanten Kosten im Blick zu behalten – einschließlich der Nebenkosten beim Hauskauf. Auch hier kann es vereinzelt Verhandlungsspielraum geben. So sind Verkäufer manchmal bereit, eine vorhandene Einbauküche, Gartenmöbel oder andere Einrichtungsgegenstände im Kaufpreis zu belassen. Zwar senkt das nicht direkt den Kaufpreis der Immobilie, kann aber die Gesamtkosten des Hauskaufs spürbar reduzieren.
In vielen Fällen sind Preisnachlässe zwischen 5 und 15 Prozent möglich. Der tatsächliche Spielraum hängt von Lage, Nachfrage, Zustand der Immobilie und der Situation des Verkäufers ab.
Ja. Tatsächlich beginnt die eigentliche Preisverhandlung häufig erst nach der Besichtigung. Festgestellte Mängel oder notwendige Modernisierungen liefern oft wichtige Argumente für einen Preisnachlass.
Wenn der Verkäufer beim Preis nicht nachgibt, können andere Punkte verhandelt werden. Dazu gehören beispielsweise Inventar, Einzugstermine oder bestimmte Vereinbarungen rund um die Übergabe der Immobilie.
Grundsätzlich ja. Käufer dürfen mehrere Immobilien parallel prüfen und Angebote abgeben. Wichtig ist jedoch, verbindlich und transparent zu kommunizieren, sobald eine Entscheidung getroffen wurde.
Verhandeln lohnt sich – wenn Du weißt, womit. Konkrete Mängel, realistische Vergleichswerte, Informationen aus Eigentümerprotokollen oder eine bereits vorbereitete Finanzierung liefern oft deutlich bessere Argumente als reine Preisforderungen.
Wer gut vorbereitet in die Verhandlung geht, kann seine Chancen auf einen Preisnachlass spürbar erhöhen und beim Hauskauf mehrere Tausend Euro sparen. Entscheidend sind dabei eine sachliche Gesprächsführung, realistische Erwartungen und eine klare Strategie.
Der nächste wichtige Schritt ist Deine Finanzierung. Denn nur wer sein Budget und seinen finanziellen Spielraum genau kennt, kann selbstbewusst verhandeln und fundierte Entscheidungen treffen
Bevor Du in die Preisverhandlung gehst, solltest Du genau wissen, welches Budget Dir zur Verfügung steht und welche monatliche Rate zu Deiner finanziellen Situation passt.
Mit effi kannst Du Deine Baufinanzierung planen, verschiedene Finanzierungsszenarien vergleichen und Dich individuell beraten lassen. So gehst Du mit einem klaren Budget und deutlich mehr Sicherheit in die Preisverhandlung.
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Ein absoluter Klassiker, nicht ohne Grund. Die Nachfrage ist hoch, der Markt ist breit aufgestellt und die Infrastruktur passt. Ob Küste, Insel oder Inland: Spanien bietet viele Optionen und klare Prozesse beim Immobilienkauf.
Besonders in den letzten Jahren hat sich Portugal als attraktives Ziel etabliert. Der Markt wächst, die Preise sind im Vergleich zu anderen Ländern noch moderat, und viele Regionen setzen gezielt auf internationale Käufer.
Frankreich punktet mit einem seit Jahrzehnten etablierten Ferienimmobilienmarkt. Die Abläufe sind professionell, die Finanzierungsmöglichkeiten gut, und durch das notarielle System ist der Kauf rechtlich sauber abgesichert.
Die Förderung “Baukindergeld” ist seit dem Jahr 2023 ausgelaufen, sie kann nicht mehr beantragt werden. Die Programme “Jung kauft Alt” und die KfW-Förderung 300 sind ihre Nachfolgeprogramme.
Viele unterschätzen die Zusatzkosten beim Immobilienkauf. Dabei fallen je nach Bundesland und Situation schnell 10–15 % des Kaufpreises zusätzlich an. Hier die wichtigsten Posten:
1–2 € / m² Wohnfläche und Monat zusätzlich privat zurücklegen.
Du und der Verkäufer unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar. Danach leitet dieser alles für die Vormerkung ein.
Der Notar beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, in Abteilung II.
Das Amt prüft den Antrag und ob das Grundstück frei von widersprüchlichen Eintragungen ist.
Nach erfolgreicher Prüfung wird die Vormerkung ins Grundbuch eingetragen. Ab diesem Moment ist Dein Immobilienkauf rechtlich abgesichert und niemand kann die Immobilie anderweitig verkaufen oder neue Belastungen eintragen.
Deine Bank prüft die Auflassungsvormerkung, bevor sie Dir den Kredit auszahlt. Die Vormerkung gilt als Sicherheitsinstrument für Käufer und Kreditgeber.
Nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung überweist Du den Kaufpreis an den Verkäufer. Anschließend wird das Eigentum offiziell im Grundbuch an Dich übertragen.
Sobald die Eigentumsumschreibung abgeschlossen ist, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht.
Ein Neubau gibt Dir maximale Gestaltungsfreiheit, von der Raumaufteilung bis zur Energieversorgung. Dafür brauchst Du Zeit, Geduld und ein sicheres Budget.
Eine Bestandsimmobilie ermöglicht oft einen schnelleren Einzug. Dafür musst Du Kompromisse beim Grundriss oder bei der Energieeffizienz eingehen.
In zentraler Lage oder etablierten Wohngebieten mit vorhandener Infrastruktur wirst Du eher eine Bestandsimmobilie finden, während Neubauten häufig am Stadtrand oder auf neu erschlossenen Flächen entstehen.
Neubauten punkten mit niedrigen Energiekosten und moderner Technik. Bestandsimmobilien können günstiger in der Anschaffung sein, erfordern aber oft energetische Sanierungen oder eine Renovierung.
Neben rationalen Faktoren wie z. B. Kosten spielen auch Selbstverwirklichung und Kreativität eine Rolle. Möchtest Du etwas Bestehendes übernehmen und anpassen, oder Deinen Traum komplett neu erschaffen?
Wer langfristig plant, sollte diese Punkte berücksichtigen. Neubauten lassen sich barrierefrei und nachhaltig gestalten, während Bestandsimmobilien hier oft Nachrüstungen erfordern.
Die Lage und der energetische Standard beeinflussen den zukünftigen Wert. Neubauten sind oft wertstabil durch moderne Technik, Bestandsimmobilien können bei guter Lage ebenfalls an Wert gewinnen.
Beim Neubau spielen Genehmigungen, Bebauungsplan, Bodengutachten und Bauabnahme eine Rolle. Bei Bestandsimmobilien solltest Du Kaufvertrag, mögliche Gewährleistungsausschlüsse, versteckte Mängel oder auch Denkmalschutz prüfen.
Das Haus ist baulich abgeschlossen, aber eventuell fehlen noch Bodenbeläge, Malerarbeiten oder Außenanlagen.
Hier ist alles erledigt, sodass der Einzug sofort möglich ist.
Bevor Du Deine Immobilie vermietest, lohnt es sich, die langfristige Perspektive zu klären. Ob als Kapitalanlage oder mit Blick auf spätere Eigennutzung oder Verkauf: Ziel ist, Entscheidungen so zu treffen, dass sie flexibel, wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich abgesichert sind.
Finanzielle Planung - Mieteinnahmen realistisch kalkulieren, Rücklagen einplanen, Verwaltung überschaubar halten.
Rechtliche Sicherheit - Alle Vereinbarungen und Fristen transparent und korrekt regeln.
Vertragsgestaltung - Mietverträge so gestalten, dass sie Deinen Zielen entsprechen und Anpassungen bei Bedarf ermöglichen.
Marktorientierte Mietpreise - Faire, marktgerechte Mieten sichern Einnahmen und erleichtern spätere Entscheidungen.
Damit die Vermietung gut läuft, müssen rechtliche Vorgaben und der Vermietungsalltag zusammenpassen. Das bedeutet: Mietvertrag, Nebenkosten-abrechnung und Instandhaltungsplan früh mit rechtlicher Unterstützung erstellen und klar dokumentieren.
Gleichzeitig lohnt es sich, die Abläufe im Alltag klar zu regeln: Wer kümmert sich um Anfragen, Reparaturen oder Wartungen? Klare Abläufe und transparente Kommunikation machen den Alltag planbar und sorgen dafür, dass alles reibungslos läuft.
Neben den Mieteinnahmen gehören Rücklagen für Instandhaltung, Leerstände und unerwartete Kosten zur Kalkulation. Nur mit einem klaren Zahlenbild lassen sich gute Entscheidungen treffen.
Diese Unterlagen geben Dir Orientierung, ob die Miete langfristig machbar ist.
Die Miete darf höchstens so hoch sein, wie andere vergleichbare Wohnungen in der Umgebung (Mietspiegel), gesetzlich geregelt durch §558 BGB.
Führst Du Modernisierungen durch (z. B. neue Heizung, Fenster, Dämmung), darf ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt werden, §559 BGB.
Bei vertraglich vereinbarter Staffelmiete oder Indexmiete sind Erhöhungen im Mietvertrag festgelegt.
Mieterhöhungen müssen in der Regel mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen (in einigen Regionen 15 % - örtliche Regelungen beachten).
Wenn Mieter:innen wiederholt Pflichten aus dem Mietvertrag verletzen, z. B. zahlungsrückstände, Ruhestörungen, unerlaubte Untervermietung oder Schäden an der Wohnung.
Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen ist eine Abmahnung häufig Voraussetzung, bevor eine fristgerechte Kündigung rechtlich wirksam werden kann.
Sachlich bleiben - Die Abmahnung soll informieren, nicht bestrafen.
Dokumentieren - Bewahre Kopien auf, um bei späteren Streitigkeiten abgesichert zu sein.
Zeitnah reagieren - Je schneller Du auf Verstöße reagierst, desto eher lassen sich Konflikte klären.
Eine schriftliche Abmahnung ist rechtlich belastbarer und dokumentiert den Vorgang.
Am besten persönlich gegen Unterschrift oder per Einschreiben, damit Du nachweisen kannst, dass die Abmahnung zugestellt wurde.
Die gesetzlichen Mindestkündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer, §573c BGB:
Nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen, z. B. erhebliche Zahlungsverzüge oder starke Störungen.
Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Mündliche Kündigungen sind unwirksam.
Sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass er die Möglichkeit hat, sie zur Kenntnis zu nehmen (z. B. beim Einwurf in den Briefkasten oder persönliche Übergabe).
Die sollten sorgfältig dokumentiert werden, um im Streitfall rechtlich abgesichert zu sein.
Klare Kommunikation, zeitnahes Reagieren auf Probleme und transparente Absprachen helfen oft, Kündigungen zu vermeiden. Ein offenes Mietverhältnis kann viele Konflikte schon im Vorfeld lösen.
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