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Hauskauf
Neubau

Haus bauen oder kaufen? Entscheidungshilfe & Kostenvergleich

Der Traum vom Eigenheim bringt eine entscheidende Frage mit sich: Haus bauen oder kaufen? Erfahre hier, was Du bei der Entscheidung „bauen oder kaufen“ unbedingt berücksichtigen solltest.

19.9.2025
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min
Paar geht glücklich durch ihr Haus, das sich noch in der Bauphase befindet und begutachtet die ersten Baufortschritte.

Alles Wichtige auf einen Blick:

  • ‍Haus kaufen oder bauen? Ein Neubau kommt individuellen Wohnwünschen nach, Bestandsimmobilien sind oft schneller beziehbar.‍
  • Was ist günstiger? Ein Hauskauf ist zum Kaufzeitpunkt meist günstiger, ein Neubau rentiert sich langfristig durch neue Energieeffizienzstandards.‍
  • Faktoren zur Entscheidung: Budget, Zeit, Energiebedarf, Wohnort und persönliche Wünsche.‍
  • Finanzierung: Die Kaufnebenkosten können sich beim Hauskauf und -bau unterscheiden. Staatliche Förderungen unterstützen Dich beim Kauf und anschließender Sanierung von Bestandsimmobilien sowie beim Bau von energieeffizienten Gebäuden.

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Bestandsimmobilie oder Neubau? Entscheidungskriterien

Die Wahl zwischen einer Bestandsimmobilie und einem Neubau hängt vor allem von Deinen persönlichen Prioritäten ab. Es geht nicht nur um die Kosten, sondern auch um Deinen Lebensstil und Deine Anforderungen an ein Eigenheim.

  • Planung & Kontrolle
    Ein Neubau gibt Dir maximale Gestaltungsfreiheit, von der Raumaufteilung bis zur Energieversorgung. Dafür brauchst Du Zeit, Geduld und ein sicheres Budget.
  • Verfügbarkeit
    Eine Bestandsimmobilie ermöglicht oft einen schnelleren Einzug. Dafür musst Du Kompromisse beim Grundriss oder bei der Energieeffizienz eingehen.
  • Standort & Umfeld
    In zentraler Lage oder etablierten Wohngebieten mit vorhandener Infrastruktur wirst Du eher eine Bestandsimmobilie finden, während Neubauten häufig am Stadtrand oder auf neu erschlossenen Flächen entstehen.
  • Langfristige Kosten
    Neubauten punkten mit niedrigen Energiekosten und moderner Technik. Bestandsimmobilien können günstiger in der Anschaffung sein, erfordern aber oft energetische Sanierungen oder eine Renovierung.
  • Emotionale Präferenzen
    Neben rationalen Faktoren wie z. B. Kosten spielen auch Selbstverwirklichung und Kreativität eine Rolle. Möchtest Du etwas Bestehendes übernehmen und anpassen, oder Deinen Traum komplett neu erschaffen?
  • Barrierefreiheit & Nachhaltigkeit
    Wer langfristig plant, sollte diese Punkte berücksichtigen. Neubauten lassen sich barrierefrei und nachhaltig gestalten, während Bestandsimmobilien hier oft Nachrüstungen erfordern.
  • Wiederverkaufswert
    Die Lage und der energetische Standard beeinflussen den zukünftigen Wert. Neubauten sind oft wertstabil durch moderne Technik, Bestandsimmobilien können bei guter Lage ebenfalls an Wert gewinnen.
  • Rechtliche Aspekte
    Beim Neubau spielen Genehmigungen, Bebauungsplan, Bodengutachten und Bauabnahme eine Rolle. Bei Bestandsimmobilien solltest Du Kaufvertrag, mögliche Gewährleistungsausschlüsse, versteckte Mängel oder auch Denkmalschutz prüfen.

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Finanzierung: Neubau vs. Kauf

Banken unterscheiden zwischen der Finanzierung eines Neubaus und dem Kauf einer Bestandsimmobilie. Im Wesentlichen sind folgende Unterschiede relevant:

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Neubaufinanzierung

Wenn Du Dich entscheidest, ein Haus zu bauen, zahlt die Bank den Kredit nicht in einer Summe aus, sondern in Bauabschnitten. Das bedeutet: Nach jedem fertiggestellten Bauabschnitt (z. B. Rohbau, Dach, Innenausbau) wird eine weitere Tranche ausgezahlt. So stellst Du sicher, dass die Baufinanzierung Schritt für Schritt mit dem Baufortschritt übereinstimmt.

Vorteile

  • Passgenaue Finanzierung während des Bauprojekts
  • Zugang zu Sonderförderungen (z.B. KfW-Förderung für Effizienzhaus)
  • Geringere Maklerprovision und zum Teil niedrigere Grunderwerbsteuer
  • Bauträger gewähren meist eine Garantie auf das Haus

Nachteile

  • Längere Laufzeiten und Zwischenfinanzierung können zusätzliche Kosten verursachen
  • Risiko von Zeitverzögerungen (Doppelbelastung durch Miete und Bauzinsen)
  • Bereitstellungszinsen und Zwischenfinanzierungskosten, falls der Bau sich verzögert
  • Planungskomplexität und Abhängigkeit vom Baufortschritt

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Kauf einer Bestandsimmobilie

Entscheidest Du Dich für eine Bestandsimmobilie, läuft die Baufinanzierung gebündelt: Die Bank zahlt den vollen Kreditbetrag nach Kaufvertragsabschluss aus.

Vorteile

  • Schnelle, einmalige Kreditauszahlung, bequemer Prozess
  • Planungssicherheit, keine Verzögerungen durch Baufortschritt
  • Sofortiger Einzug möglich, keine Doppelbelastung

Nachteile

  • Sanierungsbedarf kann die Kosten nachträglich erhöhen
  • Maklerprovision und Kaufnebenkosten können höher sein als beim Neubau

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Entscheidungshilfe: Haus bauen oder kaufen?
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Entscheidungsbaum Hauskauf oder Neubau mit Ja und Nein Fragen

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Förderungen im Überblick

Informiere Dich unbedingt über mögliche Förderungen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet vergünstigte Kredite zu Sonderkonditionen und Zuschüsse zum Hauskauf und Neubau sowie Sanierung von Bestandsimmobilien:

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Für den Neubau

• KfW-Förderung 296 (Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment)

• KfW-Förderung 297/298 (Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude)

• KfW-Förderung 300 (Wohneigentum für Familien Neubau)

Für die Bestandsimmobilie und Sanierung

• KfW-Förderung 124 (KfW-Wohn­eigentums­programm)

• KfW-Zuschussprogramme für Sanierung: KfW-Förderung 261 (BEG effiziente Wohngebäude)

• KfW-Förderung 308 (Wohneigentum für Familien, Jung kauft Alt)

Regionale Förderprogramme: Darüber hinaus bieten viele Bundesländer und Regionalbanken zusätzliche, regional begrenzte Zuschüsse für Sanierungen oder Kauf & Modernisierung bestehender Immobilien.

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Egal ob Neubau oder Kauf: Die Finanzierung zählt

Egal wofür Du Dich entschieden hast: Die richtige Finanzierung ist wichtig.
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