Für die Berechnung Deines Budgets benötigen wir zunächst Deine Haushaltsrechnung (die automatisch mittels Kontoanalyse erstellt wird), Dein Eigenkapital und Dein Alter. Anhand dessen ermitteln wir, wie hoch der Kaufpreis Deiner Immobilie maximal sein darf und mit welcher Kreditsumme Du rechnen kannst. Die Werte, die sich daraus für die monatliche Rate und die Laufzeit ergeben, kannst Du bei Bedarf anpassen. Du siehst dann sofort, wie sich die Änderungen auf Dein Budget auswirken.
Mit dem Budgetrechner kannst Du also ganz einfach und schnell die Frage klären, die am Anfang jeder Baufinanzierung steht: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Im Idealfall sollte Dein Eigenkapital mindestens 20 Prozent, besser noch 30 Prozent des Kaufpreises abdecken. Je mehr Eigenkapital Dir zur Verfügung steht, desto besser. Denn umso geringer fallen der Zinssatz und die monatlichen Raten aus.
Eine Immobilienfinanzierung ist aber in bestimmten Fällen auch mit weniger oder ganz ohne Eigenkapital möglich. Worauf es dann ankommt, ist eine sichere Einnahmequelle, um Dir die höheren monatlichen Raten leisten zu können. Noch besser ist es, wenn Du zusätzliche Sicherheiten einbringen kannst – zum Beispiel eine weitere Immobilie, die bereits abbezahlt ist.
Zum Eigenkapital zählt Folgendes:
- Ersparnisse in bar oder auf Giro- und Sparkonten
- angespartes Kapital aus zuteilungsreifen Bausparverträgen (Dein Eigenanteil, nicht die Darlehenssumme)
- abtretbare Rückkaufwerte aus Lebensversicherungen
- Vermögen aus Aktien, Investmentfonds und Wertpapieren
- bewertbare Grundschulden an anderen Immobilien
Mit einer Baufinanzierung kannst Du eine Immobilie auf Kredit bauen oder kaufen. Der Kredit wird von Banken oder anderen Kreditinstituten bereitgestellt und ermöglicht es Dir als Kreditnehmer:in, den Kaufpreis oder die Baukosten sowie die Kaufnebenkosten zu finanzieren. Dazu zählen die Makler-, Notar- und Grundbuchkosten.Bei einer Baufinanzierung kannst Du eine relativ hohe Summe zu günstigen Konditionen erhalten. Um eine gewisse Planungssicherheit zu haben, kannst Du eine Zinsbindung vereinbaren: Die Zinsen sind dann für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben und Deine monatliche Rate bleibt in diesem Zeitraum gleich, unabhängig vom Marktgeschehen.
Das Annuitätendarlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem Du als Kreditnehmer:in für einen bestimmten Zeitraum eine gleichbleibende monatliche Rate (=Annuität) zurückzahlst. Die Annuität setzt sich aus einem Tilgungsanteil und den zu zahlenden Zinsen zusammen. Mit zunehmender Laufzeit verschieben sich der Zins- und Tilgungsanteil, das bedeutet: Der Zinsbetrag nimmt immer mehr ab und der Tilgungsanteil für das Darlehen steigt. So wird die Restschuld schneller abbezahlt. Je kürzer die Zinsbindung, desto günstiger sind dabei in der Regel die Zinsen. In einer Phase steigender Zinsen kann es sich aber lohnen, eine lange Zinsbindung zu vereinbaren. So weißt Du besser, was auf Dich zukommt und kannst innerhalb der Zinsbindung eine höhere Summe tilgen. Wenn am Ende der Zinsbindungsfrist eine Restschuld übrig bleibt, kannst Du eine Anschlussfinanzierung abschließen, bei der die Zinsen für Deinen Immobilienkredit neu festgelegt werden.
Ein Forward-Darlehen wird zur Anschlussfinanzierung eines auslaufenden Immobiliendarlehens genutzt. Der Vorteil des Forward-Darlehens liegt darin, dass Du es noch vor Ablauf der Zinsbindung Deiner bestehenden Immobilienfinanzierung abschließen kannst – und zwar bis zu 5 ½ Jahre vorher. Das heißt, Du kannst Dir die aktuell gültigen Zinskonditionen für die Zukunft sichern. Ein Forward-Darlehen kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn die Zinsen für Baugeld aktuell niedrig sind, aber für die Zukunft eine Zinssteigerung zu erwarten ist.
Bei einem Volltilgerdarlehen bleibt am Vertragsende keine Restschuld übrig; das Darlehen wird über die vereinbarte Laufzeit komplett getilgt und Du brauchst keine Anschlussfinanzierung. Beim Volltilgerdarlehen zahlst Du eine gleichbleibende monatliche Rate, die sich aus dem Sollzinssatz und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Der Tilgungsanteil ergibt sich aus dem Zeitraum, nach dem Du schuldenfrei sein möchtest. Je kürzer die Sollzinsbindung, desto höher ist die Tilgung. Hier hast Du die höchste Planungssicherheit für Deine Immobilienfinanzierung.
Bei einem Tilgungsaussetzungsdarlehen zahlst Du zunächst nur die monatlichen oder vierteljährlichen Zinsen auf den gesamten Darlehensbetrag, aber keinen Tilgungsanteil. Wie der Name sagt, setzt Du die Tilgung aus bis zum Ende der Laufzeit aus und löst das Darlehen dann komplett in einer Summe ab. Dafür kannst Du eine Lebensversicherungssumme, einen Bausparvertrag oder einen angesparten Investmentfonds nutzen. Beachte: Die Sparverträge oder Beiträge zur Lebensversicherung laufen parallel zu Deinem Darlehen, es kann also zu einer hohen finanziellen Doppelbelastung kommen.
Eine Zwischenfinanzierung ist ein Übergangskredit, wenn gerade nicht genügend Eigenkapital für einen weiteren Immobilienkauf verfügbar ist. Du kannst damit also einen zeitlich begrenzten finanziellen Engpass überbrücken, zum Beispiel wenn Du eine neue Immobilie kaufen möchtest, aber der Verkauf Deines Altobjekts noch nicht abgeschlossen ist. Die Zwischenfinanzierung kannst Du zu einem späteren Zeitpunkt durch ein langfristiges Immobiliendarlehen wieder ablösen. Eine Zwischenfinanzierung ist zwar schnell verfügbar, geht aber dafür mit hohen Zinskosten einher.
