Wie funktioniert ein Mietkauf? Vor- und Nachteile im Überblick

‍Alles Wichtige auf einen Blick:

1. Beim Mietkauf wird eine Immobilie zunächst gemietet, mit der Option oder Pflicht, sie später zu einem vorher festgelegten Preis zu kaufen. Ein Teil der Miete kann auf den Kaufpreis angerechnet werden.
2. Vorteile und Risiken: Ein Mietkauf ermöglicht Wohnen ohne sofortiges Eigenkapital, birgt aber Risiken wie überhöhte Kaufpreise, unklare Instandhaltungspflichten und Finanzierungsunsicherheit nach der Mietphase.
3. Die finanzielle Attraktivität des Mietkaufs hängt stark vom Anrechnungsanteil der Miete ab: Je höher dieser ist, desto eher lohnt sich das Modell gegenüber einer klassischen Baufinanzierung.

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Du willst ein Haus kaufen, verfügst jedoch nicht über das nötige Eigenkapital oder möchtest Dich aber nicht sofort an eine Immobilie binden? Dann könnte ein Mietkauf für Dich interessant sein. Bei dieser Art des Immobilienkaufs wird eine Immobilie mit der Option zum späteren Kauf gemietet, wobei ein Teil der geleisteten Mietzahlungen als Anzahlung auf den Immobilienpreis angerechnet wird.

Wie funktioniert ein Mietkauf?

Bei einem Mietkauf wird eine Immobilie angemietet und den Mietern die Option zugesichert, die Immobilie an einem späteren Zeitpunkt zu einem festgelegten Preis erwerben zu können. Je nach Vertrag kann sich auch eine Pflicht für die Mieter ergeben, die Immobilie im Anschluss an die Mietphase zu kaufen. Die Miete, die die späteren Käufer während der Mietphase an den Verkäufer zahlen, wird später teilweise mit dem Kaufpreis verrechnet. Welcher Anteil der Mietzahlungen für die Anrechnung auf den Kaufpreis genutzt wird, ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich und wird vertraglich festgehalten. 

Zudem ist oftmals auch zu Beginn der Mietphase ein Teil des Kaufpreises als Anzahlung zu leisten. Während die zukünftigen Käufer zur Miete wohnen, haben sie Zeit, mehr Eigenkapital anzusparen, und können so zum Zeitpunkt des Kaufs bessere Zinskonditionen erhalten.

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Der Mietkauf einer Immobilie: Die Vor- und Nachteile

Im Vergleich zu einer klassischen Baufinanzierung bietet der Mietkauf sowohl Vor- als auch Nachteile: 

Tipps für den Mietkauf

Da sich der Mietkauf einer Immobilie so stark von einem herkömmlichen Erwerb unterscheidet, gibt es einige Tipps, die Hauskäufer für den reibungslosen Ablauf beachten sollten.

Vertrag prüfen lassen: Ein Mietkaufvertrag unterscheidet sich grundlegend von herkömmlichen Miet- oder Immobilienkaufverträgen. Bleib auf der sicheren Seite und lass den Vertrag von einem Experten wie einem Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht prüfen. So erkennst Du etwaige Lücken und nachteilige Klauseln schon vor der Unterschrift.

Kaufpreis vergleichen: Der Kaufpreis wird beim Mietkauf zu Anfang der Mietphase festgelegt. Der Zeitpunkt, zu dem Du den gesamten Kaufpreis zahlen musst, liegt allerdings weit in der Zukunft. Daher ist es essentiell, sich über die Wertentwicklung von vergleichbaren Immobilien in der Region zu informieren und den geforderten Kaufpreis mit diesen zu vergleichen. So bezahlst Du niemals zu viel für die Immobilie.

Kaufverpflichtung klären: Während manche Mietkaufverträge zum Kauf nach Ablauf der Mietphase verpflichten, bieten andere Verträge lediglich die Option zum Kauf. Gehe sicher, dass das gewählte Vertragsmodell zu Deinen langfristigen Zielen und Deiner zukünftigen Lebensplanung passt, sodass Du keine Verpflichtungen eingehst, die Du später bereust.

Instandhaltung in der Mietphase: Kläre frühzeitig, ob während der Mietphase Du oder der Verkäufer für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich ist. Solltest Du die Instandhaltungskosten tragen müssen, ist es ratsam, diese in Deinen Finanzplan mit einzubeziehen.

Finanzierung & Bonität absichern: Nach Ablauf der Mietphase benötigst Du für den Kauf der Immobilie eine Baufinanzierung. Damit Du diese sicher bekommst, solltest Du schon zu Beginn der Mietphase Deine Bonität in Erfahrung bringen und mit einem Experten für Baufinanzierungen über Dein zukünftiges Kreditvorhaben sprechen. So steht dem Hauskauf nichts mehr im Wege.

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Rechenbeispiele: Lohnt sich ein Mietkauf?

Der Mietkauf einer Immobilie ist häufig mit hohen Risiken und erhöhten Kosten verbunden. Besonders lohnt er sich für Käufer ohne Eigenkapital, etwa bei einer Immobilienübergabe innerhalb der Familie. In solchen Fällen kann die Immobilie durch Mietzahlungen schrittweise abbezahlt werden, oft ohne Anzahlung oder feste Restsumme, wenn sich beide Parteien darauf vertraglich einigen. Außerhalb von Familien ist entscheidend, welcher Anteil der gezahlten Mietkosten auf den Kaufpreis angerechnet wird. Wir haben für verschiedene Anrechnungsanteile nachgerechnet, ob sich der Mietkauf oder die herkömmliche Baufinanzierung mehr lohnt:

‍0 % Anrechnung:

Wird die Miete nicht auf den Kaufpreis angerechnet, sind die Kosten im Vergleich zu einer regulären Baufinanzierung deutlich höher. Im Rechenbeispiel mit 300.000 € Kaufpreis für die Immobilie und 30 Jahren Laufzeit zu marktüblichen Zinsen zahlen Käufer beim Mietkauf über 24.000 € mehr als bei einer üblichen Baufinanzierung.

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33 % Anrechnung:

Bei einem Anrechnungsanteil von einem Drittel der Mietzahlungen liegen die Kosten für den Mietkauf nur noch knapp 6.000 € über einer Baufinanzierung. 

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50 % Anrechnung:

Wird die Hälfte der Mietzahlungen angerechnet, profitiert der Käufer im Vergleich zu einer herkömmlichen Baufinanzierung. Hier liegt die Ersparnis bei über 20.000 €.

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80 % Anrechnung:

Einige Anbieter gewähren sogar eine 80-prozentige Anrechnung des Mietzinses auf den Kaufpreis. Hier sparen Käufer über 48.000 €.