Du planst eine Haussanierung? Hier erfährst Du, mit welchen Kosten Du rechnen musst — nach Gewerk, Haustyp und Baujahr.
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Der häufigste Fehler bei Sanierungsplanungen: keine realistische Kostenbasis. Wer mit zu niedrigen Zahlen plant, landet schnell in der Kostenfalle. Die gute Nachricht: Die Sanierungskosten für das Haus lassen sich je nach Gewerk gut einschätzen. Als grober Richtwert gilt — eine vollständige Haussanierung kostet zwischen 300 und 1.500 €/m² Wohnfläche, abhängig davon, wie viele Gewerke betroffen sind und in welchem Zustand die Substanz ist. Für eine gezielte Einzel- oder Teilmaßnahme liegen die Kosten für die Sanierung deutlich darunter.
Erfahre hier, wie viel Eigenkapital Du für die Sanierung brauchst, bevor Du in die Detailplanung gehst.
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* Die m²-Angaben sind Richtwerte und beziehen sich – je nach Gewerk – auf Dach-, Fassaden-, Fenster-, Keller- oder Wohnfläche und liegen einem 100 m² Haus zugrunde. Die tatsächlichen Kosten hängen unter anderem von Gebäudegröße, Zustand, Region und Ausstattungsstandard ab.
Nicht alle Kosten musst Du allein tragen. Für viele energetische Sanierungsmaßnahmen stehen staatliche Förderprogramme zur Verfügung. Welche Förderung infrage kommt, hängt von der geplanten Maßnahme und den jeweiligen Voraussetzungen ab.
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Wichtig: Förderanträge müssen in der Regel vor Beginn der Sanierungsmaßnahme gestellt werden.
Von einer Kernsanierung spricht man, wenn wesentliche Bestandteile eines Hauses erneuert werden – beispielsweise Dach, Fenster, Fassade, Heizung, Elektrik und Sanitär.
Die Kernsanierung Kosten liegen häufig zwischen 800 und 1.500 € pro Quadratmeter.
Rechenbeispiel (Kosten Sanierung altes Haus):
Gesamtkosten: ca. 120.000 €
Je älter die Immobilie und je schlechter der Zustand, desto höher fallen die Sanierungskosten aus.
Die Kosten für die Sanierung eines Hauses hängen stark vom Alter der Immobilie ab. Während bei neueren Gebäuden oft einzelne Modernisierungen ausreichen, bringen Altbauten häufig versteckte Herausforderungen mit sich.
Typische Kostentreiber bei Altbauten:
Wer einen Altbau kaufen möchte, sollte bereits vor dem Kauf prüfen, welche Sanierungsmaßnahmen erforderlich werden. Ein wichtiger Hinweis ist die Energieeffizienzklasse der Immobilie: Häuser mit einer schlechten Einstufung – beispielsweise der Energieeffizienzklasse H – weisen häufig einen hohen energetischen Sanierungsbedarf auf. Mehr dazu findest Du in unserer internen Anleitung, worauf Du beim Kauf eines Altbaus achten solltest.
Je nach Baujahr unterscheiden sich die typischen Sanierungsthemen und damit auch die zu erwartenden Kosten deutlich.
Bei Häusern aus den 1960er-Jahren treten häufig folgende Sanierungsthemen auf:
Für eine umfassende Kernsanierung eines 60er-Jahre-Hauses sollten Eigentümer häufig zwischen 100.000 und 250.000 € kalkulieren.
Bei Immobilien aus den 1970er-Jahren ist die Bausubstanz oft etwas moderner, dennoch besteht häufig erheblicher Sanierungsbedarf. Typisch sind:
Je nach Zustand und Umfang der Maßnahmen liegen die Kosten einer umfassenden Sanierung häufig im Bereich von 80.000 bis 220.000 €.
Beim Kauf älterer Häuser können zudem gesetzliche Sanierungspflichten relevant werden. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen neue Eigentümer bestimmter Bestandsgebäude innerhalb von zwei Jahren unter anderem alte Heizkessel austauschen sowie die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen, sofern die gesetzlichen Anforderungen noch nicht erfüllt sind. Diese Pflichten greifen insbesondere bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern und sollten bereits vor dem Kauf in die Kostenplanung einbezogen werden.
Die richtige Reihenfolge bei der Haussanierung verhindert doppelte Arbeiten und unnötige Kosten.
Merke: Außen vor innen, Hülle vor Technik, Technik vor Innenausbau.
Die Grafik zeigt auf einen Blick, wo bei einer Haussanierung das meiste Geld fließt. Besonders ins Auge fällt: Die Gebäudehülle – also Dach, Fassade und Fenster – macht einen großen Teil der Investition aus. Eine Dachsanierung schlägt mit 190–560 €/m² zu Buche, Fenster und Türen kosten 95–240 €/m². Wer eine Wärmepumpe einbaut, rechnet ohne Förderung mit 20.000–45.000 €. Maßnahmen wie Außenputz (20–30 €/m²) oder Bodenbeläge (20–60 €/m²) fallen dagegen meist günstiger aus.
Die dargestellten Werte dienen als Richtwerte und basieren auf einem Beispielhaus mit rund 100 m² Wohnfläche. Die tatsächlichen Kosten können je nach Gebäudegröße, Zustand, Region und Ausstattungsstandard abweichen.
Wichtig: Die Grafik zeigt Materialkosten. Lohnkosten kommen je nach Region und Handwerksbetrieb obendrauf.
Mit diesen Richtwerten hast Du eine erste Orientierung. Für eine belastbare Einschätzung der Sanierungskosten für Dein Haus solltest Du Dein konkretes Projekt individuell berechnen.
Nutze den effi-Sanierungsrechner und erhalte eine erste Kosteneinschätzung für Dein Vorhaben.
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Eine Komplettsanierung kostet meist zwischen 800 und 1.500 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Der tatsächliche Betrag hängt vom Gebäudezustand, dem Umfang der Maßnahmen und den gewünschten Ausstattungsstandards ab.
Für energetische Sanierungen stehen verschiedene Förderprogramme zur Verfügung – unter anderem die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sowie Förderungen für den Heizungstausch. Welche Zuschüsse oder Kredite möglich sind, hängt von der jeweiligen Maßnahme und den Fördervoraussetzungen ab. Einen Überblick über die wichtigsten Programme findest Du weiter oben im Artikel.
Je nach Umfang dauert eine Kernsanierung meist zwischen sechs und zwölf Monaten. Bei größeren Projekten oder unerwarteten Schäden kann sich der Zeitraum verlängern.
Oft ja. Energetische Modernisierungen und die Beseitigung offensichtlicher Mängel können den Verkaufspreis erhöhen und die Vermarktungsdauer verkürzen. Ob sich die Investition lohnt, hängt jedoch vom lokalen Markt und dem Zustand der Immobilie ab.
Die Kosten einer Haussanierung hängen von vielen Faktoren ab – darunter Baujahr, Gebäudezustand und Maßnahmenumfang. Wer frühzeitig mit realistischen Richtwerten plant, Fördermöglichkeiten nutzt und die richtige Reihenfolge einhält, vermeidet teure Überraschungen.
Bevor Du loslegst, solltest Du wissen, was Deine Sanierung wirklich kostet. Nutze jetzt den effi-Sanierungsrechner, um Dein Projekt individuell zu kalkulieren — in wenigen Minuten, kostenlos und ohne Verpflichtung.
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Übersicht Kosten und Einsparpotenzial • Weiterführende Beratung auf Wunsch
Ein absoluter Klassiker, nicht ohne Grund. Die Nachfrage ist hoch, der Markt ist breit aufgestellt und die Infrastruktur passt. Ob Küste, Insel oder Inland: Spanien bietet viele Optionen und klare Prozesse beim Immobilienkauf.
Besonders in den letzten Jahren hat sich Portugal als attraktives Ziel etabliert. Der Markt wächst, die Preise sind im Vergleich zu anderen Ländern noch moderat, und viele Regionen setzen gezielt auf internationale Käufer.
Frankreich punktet mit einem seit Jahrzehnten etablierten Ferienimmobilienmarkt. Die Abläufe sind professionell, die Finanzierungsmöglichkeiten gut, und durch das notarielle System ist der Kauf rechtlich sauber abgesichert.
Die Förderung “Baukindergeld” ist seit dem Jahr 2023 ausgelaufen, sie kann nicht mehr beantragt werden. Die Programme “Jung kauft Alt” und die KfW-Förderung 300 sind ihre Nachfolgeprogramme.
Viele unterschätzen die Zusatzkosten beim Immobilienkauf. Dabei fallen je nach Bundesland und Situation schnell 10–15 % des Kaufpreises zusätzlich an. Hier die wichtigsten Posten:
1–2 € / m² Wohnfläche und Monat zusätzlich privat zurücklegen.
Du und der Verkäufer unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar. Danach leitet dieser alles für die Vormerkung ein.
Der Notar beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, in Abteilung II.
Das Amt prüft den Antrag und ob das Grundstück frei von widersprüchlichen Eintragungen ist.
Nach erfolgreicher Prüfung wird die Vormerkung ins Grundbuch eingetragen. Ab diesem Moment ist Dein Immobilienkauf rechtlich abgesichert und niemand kann die Immobilie anderweitig verkaufen oder neue Belastungen eintragen.
Deine Bank prüft die Auflassungsvormerkung, bevor sie Dir den Kredit auszahlt. Die Vormerkung gilt als Sicherheitsinstrument für Käufer und Kreditgeber.
Nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung überweist Du den Kaufpreis an den Verkäufer. Anschließend wird das Eigentum offiziell im Grundbuch an Dich übertragen.
Sobald die Eigentumsumschreibung abgeschlossen ist, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht.
Ein Neubau gibt Dir maximale Gestaltungsfreiheit, von der Raumaufteilung bis zur Energieversorgung. Dafür brauchst Du Zeit, Geduld und ein sicheres Budget.
Eine Bestandsimmobilie ermöglicht oft einen schnelleren Einzug. Dafür musst Du Kompromisse beim Grundriss oder bei der Energieeffizienz eingehen.
In zentraler Lage oder etablierten Wohngebieten mit vorhandener Infrastruktur wirst Du eher eine Bestandsimmobilie finden, während Neubauten häufig am Stadtrand oder auf neu erschlossenen Flächen entstehen.
Neubauten punkten mit niedrigen Energiekosten und moderner Technik. Bestandsimmobilien können günstiger in der Anschaffung sein, erfordern aber oft energetische Sanierungen oder eine Renovierung.
Neben rationalen Faktoren wie z. B. Kosten spielen auch Selbstverwirklichung und Kreativität eine Rolle. Möchtest Du etwas Bestehendes übernehmen und anpassen, oder Deinen Traum komplett neu erschaffen?
Wer langfristig plant, sollte diese Punkte berücksichtigen. Neubauten lassen sich barrierefrei und nachhaltig gestalten, während Bestandsimmobilien hier oft Nachrüstungen erfordern.
Die Lage und der energetische Standard beeinflussen den zukünftigen Wert. Neubauten sind oft wertstabil durch moderne Technik, Bestandsimmobilien können bei guter Lage ebenfalls an Wert gewinnen.
Beim Neubau spielen Genehmigungen, Bebauungsplan, Bodengutachten und Bauabnahme eine Rolle. Bei Bestandsimmobilien solltest Du Kaufvertrag, mögliche Gewährleistungsausschlüsse, versteckte Mängel oder auch Denkmalschutz prüfen.
Das Haus ist baulich abgeschlossen, aber eventuell fehlen noch Bodenbeläge, Malerarbeiten oder Außenanlagen.
Hier ist alles erledigt, sodass der Einzug sofort möglich ist.
Bevor Du Deine Immobilie vermietest, lohnt es sich, die langfristige Perspektive zu klären. Ob als Kapitalanlage oder mit Blick auf spätere Eigennutzung oder Verkauf: Ziel ist, Entscheidungen so zu treffen, dass sie flexibel, wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich abgesichert sind.
Finanzielle Planung - Mieteinnahmen realistisch kalkulieren, Rücklagen einplanen, Verwaltung überschaubar halten.
Rechtliche Sicherheit - Alle Vereinbarungen und Fristen transparent und korrekt regeln.
Vertragsgestaltung - Mietverträge so gestalten, dass sie Deinen Zielen entsprechen und Anpassungen bei Bedarf ermöglichen.
Marktorientierte Mietpreise - Faire, marktgerechte Mieten sichern Einnahmen und erleichtern spätere Entscheidungen.
Damit die Vermietung gut läuft, müssen rechtliche Vorgaben und der Vermietungsalltag zusammenpassen. Das bedeutet: Mietvertrag, Nebenkosten-abrechnung und Instandhaltungsplan früh mit rechtlicher Unterstützung erstellen und klar dokumentieren.
Gleichzeitig lohnt es sich, die Abläufe im Alltag klar zu regeln: Wer kümmert sich um Anfragen, Reparaturen oder Wartungen? Klare Abläufe und transparente Kommunikation machen den Alltag planbar und sorgen dafür, dass alles reibungslos läuft.
Neben den Mieteinnahmen gehören Rücklagen für Instandhaltung, Leerstände und unerwartete Kosten zur Kalkulation. Nur mit einem klaren Zahlenbild lassen sich gute Entscheidungen treffen.
Diese Unterlagen geben Dir Orientierung, ob die Miete langfristig machbar ist.
Die Miete darf höchstens so hoch sein, wie andere vergleichbare Wohnungen in der Umgebung (Mietspiegel), gesetzlich geregelt durch §558 BGB.
Führst Du Modernisierungen durch (z. B. neue Heizung, Fenster, Dämmung), darf ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt werden, §559 BGB.
Bei vertraglich vereinbarter Staffelmiete oder Indexmiete sind Erhöhungen im Mietvertrag festgelegt.
Mieterhöhungen müssen in der Regel mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen (in einigen Regionen 15 % - örtliche Regelungen beachten).
Wenn Mieter:innen wiederholt Pflichten aus dem Mietvertrag verletzen, z. B. zahlungsrückstände, Ruhestörungen, unerlaubte Untervermietung oder Schäden an der Wohnung.
Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen ist eine Abmahnung häufig Voraussetzung, bevor eine fristgerechte Kündigung rechtlich wirksam werden kann.
Sachlich bleiben - Die Abmahnung soll informieren, nicht bestrafen.
Dokumentieren - Bewahre Kopien auf, um bei späteren Streitigkeiten abgesichert zu sein.
Zeitnah reagieren - Je schneller Du auf Verstöße reagierst, desto eher lassen sich Konflikte klären.
Eine schriftliche Abmahnung ist rechtlich belastbarer und dokumentiert den Vorgang.
Am besten persönlich gegen Unterschrift oder per Einschreiben, damit Du nachweisen kannst, dass die Abmahnung zugestellt wurde.
Die gesetzlichen Mindestkündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer, §573c BGB:
Nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen, z. B. erhebliche Zahlungsverzüge oder starke Störungen.
Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Mündliche Kündigungen sind unwirksam.
Sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass er die Möglichkeit hat, sie zur Kenntnis zu nehmen (z. B. beim Einwurf in den Briefkasten oder persönliche Übergabe).
Die sollten sorgfältig dokumentiert werden, um im Streitfall rechtlich abgesichert zu sein.
Klare Kommunikation, zeitnahes Reagieren auf Probleme und transparente Absprachen helfen oft, Kündigungen zu vermeiden. Ein offenes Mietverhältnis kann viele Konflikte schon im Vorfeld lösen.
