Was ist eine Kernsanierung? Ablauf, Kosten, Maßnahmen & Finanzierung

Das Wichtigste in Kürze:

• ‍Was ist Kernsanierung? Eine umfassende Erneuerung eines Hauses inklusive Haustechnik, Gebäudehülle und Innenausbau.
• ‍Ablauf: Bestandsaufnahme, Entkernung, Dach & Fassade, neue Leitungen und Heizsystem, Abschluss durch den Innenausbau.
• ‍Dauer: In der Regel sechs bis zwölf Monate.
• ‍Kosten: Rund 1.000–2.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche.
• ‍Finanzierung: Modernisierungskredit, Baufinanzierung, Förderungen und steuerliche Abschreibung.

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Was beinhaltet eine Kernsanierung?

Eine Kernsanierung umfasst alle Maßnahmen, die notwendig sind, um ein Haus technisch, energetisch und optisch auf den heutigen Stand zu bringen. Das Gebäude wird dafür häufig bis auf die Grundstruktur zurückgebaut. In vielen Fällen entsteht dabei ein energetischer Standard, der einem KfW-Effizienzhaus sehr nahekommt oder gezielt erreicht werden kann.

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Wichtige Maßnahmen einer Kernsanierung

Je nach Zustand des Hauses werden verschiedene Bereiche vollständig erneuert:

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• Gebäudehülle: 
  
  • Dachsanierung und neue Fassadendämmung
  • Dämmung von Dach, Wand und Kellerdecke
  • Austausch alter Fenster
  • Abdichtung von Keller und Fundament
• Haustechnik: 
  
  • komplette Erneuerung der Elektrik
  • neue Wasser- und Abwasserleitungen
    modernes Heizsystem (z. B. Wärmepumpe, Fußbodenheizung)
• Energetik: 
  
  • Dämmung der gesamten Gebäudehülle
    energieeffiziente Fenster
  • moderne Heiztechnik
  • optional Photovoltaik oder Solarthermie
• Innenräume: 
  
  • Trockenbau
  • neue Böden, Wandaufbauten und Türen
  • Badsanierung
  • Anpassung der Raumaufteilung
• Rückbau: 
  
  • Entfernen alter Installationen
  • Abbruch von Innenwänden
  • Entfernen von Bodenaufbauten und Verkleidungen

Diese Maßnahmen sorgen dafür, dass ein älteres Gebäude nicht nur technisch und optisch, sondern auch energetisch und bauphysikalisch vollständig erneuert wird. Eine Kernsanierung ist damit deutlich umfassender als eine reine energetische Sanierung.

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Sanierung oder Kernsanierung – was ist der Unterschied?

Wer ein älteres Gebäude modernisieren will, muss entscheiden, wie tief der Eingriff gehen soll. Genau hier liegt der Unterschied zwischen Sanierung und Kernsanierung.

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Sanierung

• Einzelne Maßnahmen z. B. Bad erneuern, Fassade streichen, Fenster tauschen
• Geringere Kosten
• Begrenzter Eingriff
  
  

Kernsanierung

• Umfasst das gesamte Gebäude
  
• Haustechnik, Gebäudehülle, Innenräume
  
• Tiefgreifender Eingriff in die Substanz
  
• Bringt das Haus auf Neubau-Niveau
  
  

Eine Kernsanierung betrifft immer mehrere Gewerke gleichzeitig und hat das Ziel, das Haus energetisch, technisch und baulich zukunftsfähig zu machen.

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Rechtliche Details: Das musst Du beachten

Eine Kernsanierung ist häufig genehmigungspflichtig. Diese Vorgaben solltest Du kennen, bevor Du startest:

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• Baugenehmigung:
  Erforderlich bei Eingriffen in die statischen Veränderungen, Änderungen an der Fassade, neuen Fensterformaten, Dachformänderungen oder Anbauten.
  
  
• Denkmalschutz:
  Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind nahezu alle Maßnahmen genehmigungspflichtig. Materialien, Farben und Bauweisen müssen häufig abgestimmt werden.
  
  
• Gebäudeenergiegesetz (GEG):
  Anforderungen an Dämmung, Heizungsanlagen und Energieeffizienz.
  Bei umfassender Sanierung kann ein bestimmter Effizienzstandard vorgeschrieben sein.
  
  
• Schadstoffsanierung:
  Asbest, KMF oder alte Leitungen dürfen nur durch zertifizierte Fachfirmen entfernt werden.
  
  
• Handwerkerpflichten:
  Arbeiten an Gas, Elektrik oder wasserführenden Leitungen dürfen ausschließlich von Fachbetrieben ausgeführt werden.
  
  
• Unterlagen & Nachweise:
  Energieausweis, Nachweise über Dämmmaßnahmen, Prüfprotokolle (Elektrik, Heizung) und Abnahmebescheinigungen sind wichtig für spätere Verkäufe und Förderprogramme.
  
  

Diese rechtlichen Rahmenbedingungen sollten vor Beginn der Sanierung geprüft werden, um Verzögerungen, zusätzliche Kosten oder Bußgelder zu vermeiden.

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Ablauf einer Kernsanierung

Eine gute Struktur macht die Sanierung planbar.

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1. ‍Bestandsaufnahme:
   Ein Energieberater oder Gutachter prüft Zustand, Schäden, GEG-Anforderungen und Potenzial.
   Hier entstehen oft die ersten Überraschungen: undichte Leitungen, Feuchtigkeit oder statische Probleme.
2. Planung:
   Budget und Zeitplan werden festgelegt. Genehmigungen werden eingeholt, Förderungen geprüft und Gewerke koordiniert.‍
3. Entkernung:
   Alte Leitungen, Verkleidungen und Installationen werden entfernt.‍
4. Gebäudehülle:
   Dach, Fassade, Fenster, Dämmung und Abdichtung werden erneuert oder repariert.‍
5. Haustechnik:
   Neue Elektrik, Heizung, Sanitärinstallationen und ggf. Lüftungssystem.‍
6. Innenausbau:
   Trockenbau, Estrich, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Türen, Bad und Küche.

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Wie lange dauert eine Kernsanierung?

Je nach Umfang und Zustand des Hauses dauert eine Kernsanierung etwa:

• 6 bis 12 Monate bei typischen Einfamilienhäusern
  
• Länger bei Altbauten mit Schäden, Denkmalschutz oder zusätzlichen Arbeiten
  

Ein Zeitpuffer ist sinnvoll, da im Laufe der Sanierung häufig weitere Maßnahmen sichtbar werden können.

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Wann lohnt sich eine Kernsanierung?

Eine Kernsanierung lohnt sich, wenn

• das Haus in einer guten Lage liegt,
  
• die Bausubstanz stabil ist,
  
• der Energieverbrauch deutlich sinken soll,
  
• Räume neu aufgeteilt werden sollen,
  
• der Wert der Immobilie langfristig steigen soll.
  

Nicht zuletzt lohnt sich eine Kernsanierung, wenn Förderungen und Finanzierung gut zusammenpassen – denn dadurch sinkt die effektive Belastung deutlich.

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Was kostet eine Kernsanierung?

Die Kosten hängen vom Zustand des Hauses, der Größe und den Maßnahmen ab. Grober Richtwert:

1.000–2.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche

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Typische Kostenbereiche:

• Entkernung: 70–150 €/m²
  
• Elektrik komplett: 80–150 €/m²
  
• Sanitär & Bad: 10.000–25.000 €
  
• Heizung: 15.000–35.000 €
  
• Fassade / Dämmung: 120–200 €/m²
  
• Dach: 150–300 €/m²
• Innenausbau: 400–800 €/m²

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Rechenbeispiel: Was kostet eine Kernsanierung auf 100 m²?

Beispiel: Einfamilienhaus, 100 m², Baujahr 1965

• Entkernung: ca. 10.000 €
  
• Elektrik komplett: 10.000–15.000 €
  
• Sanitär/Bäder: 12.000–20.000 €
  
• Heizungsanlage: 18.000–30.000 €
  
• Dämmung Fassade: 15.000–25.000 €
  
• Fenster: 8.000–15.000 €
  
• Innenausbau: 20.000–40.000 €
  
  

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Gesamtkosten: ca. 90.000–160.000 €

Je nach Ziel (z. B. Effizienzhaus-Standard) auch mehr.

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Welche Fördermöglichkeiten gibt es für eine Kernsanierung?

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Kann ich Kosten einer Kernsanierung steuerlich absetzen?

Ja, dies ist jedoch abhängig von der Nutzung Deiner Immobilie.

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Eigennutzung

• Energetische Maßnahmen: 20 % steuerlich absetzbar über drei Jahre
  
• Handwerkerkosten: 20 % der Arbeitsleistung (bis 1.200 € pro Jahr)
  
  

Vermietung

• Alle Sanierungskosten sind als Werbungskosten absetzbar
  
• Bei sehr großen Maßnahmen ist eine Abschreibung über mehrere Jahre möglich

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Finanzierung der Kernsanierung

Eine Kernsanierung lässt sich über verschiedene Finanzierungswege abbilden – abhängig von Umfang und Budget.

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Modernisierungskredit:

• Schnelle Auszahlung
  
• Kein Grundschuldeintrag
  
• Geeignet für mittlere Summen und klar abgegrenzte Maßnahmen
  
  

Erweiterte Baufinanzierung:

• Niedrigere Zinsen
  
• Höhere Kreditbeträge
  
• Ideal für umfassende Kernsanierungen, bei denen mehrere Gewerke betroffen sind
  
  

Förderkredite:

• Kombination mit KfW 261 oder Einzelmaßnahmen möglich
  
• Tilgungszuschüsse und Steuerboni reduzieren die effektiven Kosten

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