Gebäudeenergiegesetz (GEG) Zusammenfassung: Das gilt 2025

Alles Wichtige auf einen Blick:

• Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist eine der wichtigsten gesetzlichen Vorgaben für Hauskäufer und Hausbesitzer.
• Es bestimmt die Minimalanforderungen an die energetische Effizienz einer Immobilie und gibt Rahmenbedingungen für Neubauten und die Sanierung von Bestandsgebäuden vor.
• Vorgaben macht das Gesetz insbesondere für Heizungs- und Klimatechnik sowie Wärmedämmung:
  • Die Heizungs- und Klimatechnik soll auf erneuerbare Energien ausgerichtet werden.
  • Dank verbesserter Wärmedämmung soll ein sparsamer Einsatz von Energie ermöglicht werden.

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Zusammenfassung – Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll den Energieverbrauch von Immobilien in Deutschland senken und die Nutzung erneuerbarer Energien in Gebäuden fördern. Zudem ist vorgeschrieben, wie Energieausweise die Effizienz einer Immobilie bewerten und wie der Energiebedarf einer Immobilie ermittelt wird. Im November 2020 löste das GEG die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab und fasst nun alle bautechnischen Vorgaben einheitlich zusammen.

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Wen betrifft das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?

Das GEG betrifft alle Personen, die in Deutschland Immobilien bauen, besitzen oder kaufen möchten.

• Eigentümer: Immobilienbesitzer müssen eine bestehende Öl- oder Gasheizung durch eine umweltfreundliche Alternative ersetzen, sobald die vorhandene Heizung kaputtgeht. Sanierungsmaßnahmen von Heiz- und Klimasystemen müssen unter Vorgaben des GEG erfolgen.
• Käufer von Bestandsgebäuden: Die Energiebilanz von bestehenden Immobilien sollte beim Kauf bedacht werden. Je nach Gemeinde kann in den kommenden Jahren die Nachrüstung eines energieeffizienten Heizungssystems fällig werden.
• Käufer von Neubauten: Neu geplante Immobilien müssen durch das GEG vorgegebene Energieeffizienzstandards erfüllen. Besonders die Nutzung von erneuerbaren Energien muss bei der Auswahl und dem Einbau des Heizungssystems beachtet werden.

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Das Gebäudeenergiegesetz: Anforderungen für Bestandsgebäude

Zunächst verpflichtet das GEG auch 2025 nicht zum sofortigen Einbau einer umweltfreundlichen Heizung oder zur Durchführung von Dämmungsmaßnahmen. Bleibt die Immobilie weiter im Besitz der bisherigen Eigentümer, muss das Heizungssystem erst bei Inkrafttreten einer kommunalen Vorgabe erneuert werden. Dann sind auch ungedämmte Heizungsrohre nachträglich zu dämmen. Wird die Immobilie verkauft, müssen die neuen Eigentümer innerhalb von 2 Jahren die Vorgaben des GEG erfüllen.

Folgende Anforderungen stellt das GEG an Bestandsgebäude:

• Austausch der Heizung: Heizungssysteme, die älter als 30 Jahre sind, müssen im Regelfall ausgetauscht werden. Neu verbaute Heizungssysteme müssen mindestens zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Der Einbau von Öl- oder Gasheizungen wird in Zukunft durch kommunale Wärmeplanungen untersagt.
• Dämmung des Dachs: Entweder das Dach oder die oberste Geschossdecke müssen nachträglich gedämmt werden.
• Dämmung von Heizungsrohren: Warmwasserleitungen, die durch unbeheizte Räume verlaufen, müssen umfassend isoliert werden.

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Sanierung von Bestandsgebäuden: Das besagt das GEG

Soll an einem Bestandsgebäude eine Sanierung durchgeführt werden, müssen die Anforderungen des GEG ebenfalls erfüllt werden. Wird das gesamte Gebäude umfassend energetisch saniert, sind die Anforderungen ähnlich wie die der Neubauten. Die Immobilie darf nach Fertigstellung der Sanierung maximal 40 % mehr Energie verbrauchen als ein durch das GEG festgelegtes Referenzgebäude.

Diese Vorgabe gilt nur bei einer vollständigen Sanierung. Bei einzeln durchgeführten Sanierungsmaßnahmen regelt das GEG, dass sich die Energieeffizienz durch die Durchführung von Einzelmaßnahmen nicht verschlechtern darf. Des Weiteren findet das GEG keine Anwendung, wenn weniger als 10 % eines Bauteils der Immobilie erneuert werden.

Bei größeren Sanierungsmaßnahmen an einem Bauteil muss im Anschluss der vorgeschriebene maximale Wärmedurchgangskoeffizient eingehalten werden. Der Wärmedurchgangskoeffizient oder U‑Wert beschreibt, wie viel Wärme pro Quadratmeter in einer bestimmten Zeit verloren geht. Bei der Sanierung der Außenwände oder des Dachs muss ein U‑Wert von 0,24 eingehalten werden, bei einer Sanierung der Fenster ein Wert von maximal 1,3. Der U‑Wert der Immobilie kann im Rahmen einer Energieberatung von einem Experten ermittelt werden.

Außerdem schreibt das GEG die Ausstellung eines Energieausweises vor, wenn eine Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet wird. Der Energieausweis wird von einem Energieberater ausgestellt und beziffert den energetischen Zustand einer Immobilie. Besonders beim Verkauf hat der Energieausweis einen starken Einfluss auf den Wert der Immobilie.

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Das Gebäudeenergiegesetz: Anforderungen für Neubauten

Die strengsten Anforderungen hat das Gebäudeenergiegesetz an Neubauten. Hier muss der Standard eines KfW-Effizienzhauses 55 erreicht werden. Das bedeutet, dass maximal 55 % der Energie verbraucht werden dürfen, die ein ähnliches, im GEG genanntes Referenzgebäude benötigen würde. Das Heizsystem muss mindestens zu 65 % durch erneuerbare Energien betrieben werden. Zudem dürfen die verwendeten Bauteile die vorgeschriebenen U-Werte des GEG nicht überschreiten.

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Was das Gebäudeenergiegesetz 2025 für Hauskäufer bedeutet

Damit Du beim Hauskauf nicht mit unvorhergesehenen Kosten konfrontiert wirst, solltest Du bereits vor der Besichtigung die geltenden Regelungen des GEG für die gewünschte Immobilie prüfen. 

• Energieausweis prüfen: Der Energieausweis enthält alle wichtigen energetischen Daten der Immobilie: Die Energieeffizienzklasse, das Baujahr der Heizung, den Energiebedarf und die von der Heizung genutzte Energiequelle. Lies alle Daten aus dem Energieausweis ab und prüfe, ob Du von den Regelungen des GEG direkt betroffen bist.
• Austauschpflicht der Heizung beachten: Bei Heizungen, die vor über 30 Jahren verbaut wurden, kann eine Austauschpflicht innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf wirksam werden. Plane die Kosten für den Austausch des Heizungssystems in Deinen Finanzplan mit ein. 
• Sanierungsmaßnahmen planen: Wenn Du die Immobilie in einem sanierungsbedürftigen Zustand erwerben möchtest, solltest Du die Regelungen des GEG für Sanierungen beachten. Die Beachtung dieser Regelungen kann eventuell zu Mehrkosten führen, die Du in Dein Budget einplanen solltest.
• Fördermöglichkeiten prüfen: Viele Förderungen sind an den energetischen Zustand einer Immobilie geknüpft. Prüfe, ob Du für den Austausch der Heizung oder für die nachträgliche Dämmung der Gebäudehülle staatliche Förderungen oder Zuschüsse in Anspruch nehmen kannst.