Der Immobilienkredit ist eine der ersten Hürden, die Hauskäufer:innen auf dem Weg zur eigenen Immobilie überwinden müssen. Um den richtigen Immobilienkredit auszuwählen, sollten sich Hauskäufer:innen im Vorhinein einige wichtige Fragen stellen: Wie genau funktioniert ein Immobilienkredit und welche Arten von Immobilienkrediten gibt es? Wie kommt man am besten zu seinem Immobilienkredit und wie kann man dabei noch von staatlichen Förderungen profitieren? Auf all diese Fragen findest Du hier die Antwort.
Ein Immobilienkredit ist eine spezielle Art von Kredit, die Banken an Immobilienkäufer:innen zum Kauf einer Immobilie vergeben. Im Gegensatz zu Verbraucherkrediten, die beispielsweise zum Kauf eines Autos gewährt werden, handelt es sich bei Immobilienkrediten um deutlich höhere Darlehenssummen. Um diese Kredite abzusichern, benötigen Banken höhere Sicherheiten als bei anderen Kreditformen. Das kann beispielsweise eine Grundschuldeintragung im Grundbuch sein.
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Das sind die wichtigsten Begriffe, die Du kennen solltest, bevor Du einen Immobilienkredit aufnimmst:
Besonders wichtig bei jedem Immobilienkredit ist das Eigenkapital der Kreditnehmer:innen. Die Faustregel besagt, dass mindestens 20 % der anfallenden Kosten aus Eigenmitteln beglichen werden sollten. Manchmal sind allerdings auch Immobilienkredite mit sehr wenig oder keinem Eigenkapital möglich, die dann aber mit deutlich höheren Zinsen verbunden sind.
Die Darlehenssumme bezeichnet die Höhe des kompletten Darlehens, das die Bank an die Kreditnehmer:innen auszahlt. Die mögliche Darlehenssumme unterscheidet sich je nach Bonität, Immobilienwert, Eigenkapital und bereits laufenden Krediten der Antragsteller:innen.
Während der Sollzins nur die reinen Kreditkosten angibt, bezieht der effektive Jahreszins auch Gebühren und andere Nebenkosten mit ein. Somit gibt der effektive Jahreszins die reellen Kosten an, die Kreditnehmer:innen jährlich tragen müssen.
Wie lange die Rückzahlung eines Immobilienkredits dauert, wird durch die Laufzeit festgelegt. Die übliche Laufzeit für einen Immobilienkredit beträgt abhängig von der Höhe des Kredits, dem Zinssatz und der festgelegten Tilgung zwischen 15 und 30 Jahren.
Während die Zinsen die Gebühren für die Bereitstellung des Kredit darstellen, zahlt der Tilgungsanteil eines Kredits das Darlehen zurück. Der Prozentsatz der Tilgung und der Zinsen bestimmen zusammen die Höhe der monatlichen Rate an die Bank.
Die Zinsbindung bezeichnet den Zeitraum, über den der effektive Jahreszins festgeschrieben wird. Sobald die Laufzeit der Zinsbindung abgelaufen ist, haben Hauskäufer:innen die Möglichkeit, die Restschuld komplett zu begleichen oder eine Anschlussfinanzierung abzuschließen.
Um die persönlichen Bedürfnisse der Hauskäufer:innen möglichst gut zu erfüllen, müssen sie bei der Wahl des richtigen Immobilienkredites verschiedene Optionen abwägen. Neben der am weitesten verbreiteten Art des Immobilienkredits, des Annuitätendarlehens, gibt es auch weniger weit verbreitete Modelle, die für bestimmte Käufer:innengruppen aber signifikante Vorteile erbringen können. Das sind die Wichtigsten.
Die am häufigsten gebrauchte Art des Immobilienkredits ist das Annuitätendarlehen. Hier besteht die monatliche Rate aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil und bleibt während der Zinsbindungszeit durchgehend gleich. Im Laufe der Zeit verringert sich der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt, was zu einer mit der Zeit schnelleren Rückzahlung des Darlehens führt. Durch die monatlich gleichbleibende Rate können Kreditnehmer:innen von der guten finanziellen Planbarkeit profitieren. In den meisten Fällen beträgt die Dauer der Zinsbindung zwischen 10 und 15 Jahren, während die Laufzeit des Darlehens sich meist zwischen 15 und 30 Jahren bewegt. Somit wird in den meisten Fällen eine Anschlussfinanzierung notwendig, um die verbleibende Restschuld zu begleichen.
Die Kombination aus einem herkömmlichen Annuitätendarlehen und einer alternativen Finanzierungsmöglichkeit bietet für viele Hauskäufer:innen die günstigste Option. Oftmals wird ein klassischer Immobilienkredit hier mit einer staatlichen Förderung kombiniert. Die staatlich geförderten Darlehen, die beispielsweise von der KfW vergeben werden, haben meist begrenzte Darlehenssummen, sodass sie das komplette benötigte Kapital nicht allein abdecken können. Eine weitere Art des Kombikredits ist die Kombination aus einem Bausparvertrag und einem herkömmlichen Immobilienkredit. Das angesparte Eigenkapital und das Bauspardarlehen bilden hier einen wichtigen Anteil der Gesamtfinanzierung.
Während die Zinsbindungsdauer bei einem Annuitätendarlehen meist deutlich kürzer als die Laufzeit ist, sind die Zinsbindung und die Laufzeit bei einem Volltilgerdarlehen gleich lang. Dadurch eignet sich ein Volltilgerdarlehen besonders für Kreditnehmer:innen, die ihren Immobilienkredit schnell zurückzahlen möchten. Durch die kürzere Laufzeit bieten Banken für Volltilgerdarlehen in vielen Fällen günstigere Zinsen an, als für Annuitätendarlehen mit vergleichbaren Darlehenssummen.
Ein etwas in Vergessenheit geratenes Modell des Immobilienkredits ist das variable Darlehen. Bei dieser Art der Finanzierung werden die Zinsen nicht festgelegt, sondern orientieren sich immer am aktuellen Marktzins. In Zeiten hoher Zinsen, in denen Käufer:innen auf sinkende Zinsen in der Zukunft pokern, kann sich ein Immobilienkredit dieser Art lohnen. Allerdings bietet diese Art der Finanzierung keinerlei Planungssicherheit, da die monatlichen Raten von Monat zu Monat variieren und bei steigenden Zinsen Hauskäufer:innen mit untragbaren Kosten konfrontieren können.
Wie sieht der Weg zu Deinem perfekten Immobilienkredit aus und was musst Du dabei beachten? Das sind die Schritte, die Du auf dem Weg zur eigenen Immobilie beachten musst:
Bereits bevor Immobilieninteressent:innen sich auf die Suche nach der passenden Immobilie machen, sollten sie sich Gedanken über ihr mögliches Kaufbudget machen. Dazu sollten die monatlichen Ausgaben und Einnahmen genau kalkuliert werden, das mögliche Eigenkapital errechnet und die Kaufnebenkosten in die Planung einbezogen werden.
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Bei der Suche nach dem besten Immobilienkredit sollten Hauskäufer:innen immer mehrere Kredite vergleichen. Die Faustregel besagt, dass sich Immobilieninteressent:innen vor dem Abschluss einer Finanzierung mindestens drei Kreditangebote einholen sollten. Oftmals ist das erste Angebot nicht das günstigste, wodurch sich über die lange Laufzeit eines Immobilienkredits bei den Zinsen eine beträchtliche Summe Geld sparen lässt.
Sobald der günstigste Kredit gefunden wurde, ist es Zeit, sich eine Finanzierungszusage einzuholen. Diese Finanzierungszusage wird von den meisten Verkäufer:innen verlangt, um ihnen die Sicherheit zu bieten, dass sich der:die Käufer:in die Immobilie auch leisten kann. Für die Erteilung einer Finanzierungszusage verlangen Banken verschiedene Dokumente. Das sind zum Beispiel ein Einkommensnachweis, eine Schufa-Auskunft und Belege über bereits vorhandene Kredite und zusätzliche Einkünfte.
Sobald der Kaufvertrag über die Immobilie vorbereitet ist und der Notartermin ausgemacht wurde, kann die Finanzierung bei der Bank final abgeschlossen werden. Im Zuge dessen wird der Auszahlungstermin festgelegt und der Finanzierungsvertrag unterschrieben.
Nachdem der Kaufvertrag beim Notar beurkundet wurde und die Immobilienfinanzierung abgeschlossen wurde, steht der eigenen Immobilie nichts mehr im Wege. Jetzt ist der:die Käufer:in offiziell neue:r Eigentümer:in der Immobilie.
Um bei einem Immobilienkredit bares Geld zu sparen, ist die Einbindung von staatlichen Förderkrediten in die Finanzierung eine oft genutzte Möglichkeit. Der Staat subventioniert mit diesen Krediten klimafreundliche und selbst genutzte Neubauten und Bestandsimmobilien. Allerdings müssen Antragsteller:innen hier bestimmte Einkommensgrenzen einhalten. Welche Förderungen die besten Zinsen bieten und was Du bei der Beantragung beachten musst, liest Du hier:
Die meisten staatlich geförderten Immobilienkredite werden von der Kreditanstalt für Wiederaufbau, der KfW, vergeben. Die meisten Kredite der KfW richten sich an Familien, Alleinerziehende und Personen, die eine Immobilie für die Eigennutzung erwerben möchten. Auch der Neubau oder Erwerb von klimafreundlichen Immobilien wird von der KfW mit niedrigen Darlehenszinsen unterstützt.
Welche Kreditmodelle bietet die KfW an und was musst Du bei der Beantragung beachten? All das liest Du hier.
Während die KfW ausschließlich bundesweit gültige Kredite anbietet, bieten die Investitionsbanken der einzelnen Bundesländer eigene geförderte Darlehen für den Immobilienkauf an. Diese Kredite bieten selbst im Vergleich zu Darlehen der KfW sehr günstige Zinsen und sind in vielen Fällen die zinsgünstigste Art des Immobilienkredits. Einige Bundesländer bieten hier Zinsen zwischen 0,5 % und 1 % pro Jahr an, was die Kosten eines Immobilienkredits massiv senken kann.
Wie Du in Deinem Bundesland von geförderten Krediten profitieren kannst und was Du bei der Beantragung beachten musst, liest Du hier.
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