Baufinanzierung für Selbstständige: So klappt’s mit dem Kredit

Alles Wichtige auf einen Blick

• Strengere Anforderungen: Banken schätzen das Ausfallrisiko für Selbstständige höher ein als für fest Angestellte, wodurch die Anforderungen höher sind.
• Einkommensnachweis & Bonität: Als Selbstständiger brauchst Du für eine erfolgreiche Finanzierung stabile Einkünfte über die letzten 3 Jahre, eine positive SCHUFA sowie vollständige Unterlagen wie Steuerbescheide, Jahresabschlüsse und BWAs.
• Hohe Eigenkapitalquote: Durch eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 % steigt die Chance auf einen erfolgreichen Kreditantrag und günstigere Zinsen.
• Branche beeinflusst Kreditvergabe: Dein Berufsfeld entscheidet über das Ausfallrisiko. Branchen wie Medizin oder IT gelten als sicherer und erhalten bessere Konditionen, während schwankungsanfällige Branchen wie Gastronomie oder Start-ups als risikoreich gelten und ggf. zu höheren Zinsen führen.

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Für viele Hauskäufer ist die Baufinanzierung eine der größten Hürden auf dem Weg zur eigenen Immobilie. Die 8,5 % der deutschen Erwerbstätigen, die keinen festen Arbeitsvertrag haben sondern selbstständig sind, müssen besonders hohe Anforderungen an das vorhandene Eigenkapital und den Nachweis des Einkommens erfüllen. Welche Unterlagen Du im Unterschied zu Angestellten als Selbstständiger für den Antrag benötigst und wie sich die Selbstständigkeit auf Deine Baufinanzierung auswirkt, erfährst Du hier.

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Baufinanzierung für Selbstständige: Was sind die Herausforderungen?

Banken verlangen aufgrund der hohen Darlehenssumme für eine Immobilie eine stabile Kreditsicherheit, weshalb Selbstständige bei der Beantragung einer Baufinanzierung größeren Herausforderungen gegenüberstehen als Angestellte. Angestellte mit unbefristetem Arbeitsvertrag erhalten jeden Monat dasselbe Gehalt, während das Einkommen von Selbstständigen stark schwanken kann. Um der Bank als Selbstständiger Dein Einkommen zu nachzuweisen, musst Du die Jahresabschlüsse, Steuerbescheide und betriebswirtschaftlichen Auswertungen der letzten drei Jahre einreichen. Da die Bank durch die Prüfung dieser Unterlagen einen zeitlichen Mehraufwand hat, kann sich die Baufinanzierung etwas verzögern. 

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Baufinanzierung mit Selbstständigkeit: Wie geht das?

Wenn Du die folgenden Punkte erfüllst, stehen Deine Chancen auf eine Baufinanzierung auch als Selbstständiger sehr gut.

• Stabiles Einkommen: Um eine Finanzierung zu erhalten, sollte Dein Einkommen der letzten drei Jahre im besten Fall stabil sein und keine größeren Schwankungen vorweisen. 

• Positive SCHUFA: In jedem Fall benötigst Du eine gute Bonität und eine positive SCHUFA-Auskunft. Alte negative Einträge kannst Du unter Umständen vor der Beantragung der Finanzierung entfernen lassen. 
• Hoher Eigenkapitalanteil: Als Selbstständiger ist Eigenkapital besonders wichtig. Eine Eigenkapitalquote von über 20 % des Kaufpreises zusätzlich zu den Kaufnebenkosten kann Deine Chancen auf eine Baufinanzierung signifikant erhöhen. 
• Passende Bank wählen: Einige Banken vergeben Kredite an Selbstständige deutlich seltener als andere. Wir helfen Dir auf der Suche nach Deiner Baufinanzierung und helfen Dir, die passende Bank zu finden. 
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• ‍Andere Finanzierungsmodelle nutzen: Neben der klassischen Baufinanzierung kannst Du auch Förderkredite oder private Darlehen für die Finanzierung Deiner Immobilie nutzen. Dadurch wird die Darlehenssumme, die Du von der regulären Bank benötigst, deutlich niedriger und die Chance auf eine Bewilligung der Finanzierung höher.

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Welche Unterlagen brauchen Selbstständige für die Immobilienfinanzierung?

Während Hauskäufer mit einem festen Arbeitsverhältnis lediglich die letzten 3 Gehaltsabrechnungen als Einkommensnachweis vorlegen müssen, ist der Nachweis des Einkommens für Selbstständige deutlich komplizierter. Banken benötigen für die Bewilligung einer Baufinanzierung diverse Unterlagen:

• Jahresabschlüsse: Die Abschlüsse der letzten 2–3 Jahre geben der Bank Aufschluss über die finanzielle Situation Deiner Selbstständigkeit. Sie werden meist vom Steuerberater erstellt und enthalten eine Gewinn- und Verlustrechnung oder eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung.
• Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA): Diese Auswertung wird ebenfalls vom Steuerberater ausgestellt und enthält den Umsatz, die Kosten und den Gewinn Deiner selbständigen Tätigkeit. 
• Steuerbescheide: Ein Steuerbescheid zeigt die vom Finanzamt anerkannten Einnahmen und Gewinne und bestätigt die Ergebnisse des Jahresabschlusses und der betriebswirtschaftlichen Auswertung.
• Kontoauszüge: Konto- oder Depotauszüge können als Nachweis für das angegebene Eigenkapital genutzt werden. 
• Umsatzsteuervoranmeldung: Diese Voranmeldung gibt der Bank Aufschluss darüber, wie sich Dein Umsatz voraussichtlich in den nächsten Monaten entwickeln wird. 

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Welche Auswirkungen hat die Selbstständigkeit auf Deine Baufinanzierung?

Die Selbstständigkeit wirkt sich direkt auf die Bedingungen Deiner Baufinanzierung aus. So verlangen Banken oft höhere Zinsen, bewerten die Immobilie strenger und erwarten mehr Eigenkapital. Im Detail bedeutet das:

• Immobilie als Sicherheit: Bei Selbstständigen wird der Beleihungswert der Immobilie strenger bewertet als bei festangestellten Kreditnehmern. Achte auf einen realistischen Kaufpreis und idealerweise auf eine Region, die wirtschaftliches Wachstum erlebt.
• Höhere Zinsen: Banken verlangen von Selbstständigen aufgrund des höheren Ausfallrisikos und der schwerer planbaren Einnahmen Zinsaufschläge. Durch vollständige Unterlagen und längere Zinsbindungen kann dieser Zinsaufschlag jedoch minimiert werden. 
• Mehr Eigenkapital: Besonders das Eigenkapital ist für Selbstständige essentiell. Banken gewähren bei einem höheren Eigenkapitalanteil niedrigere Zinsen und schätzen die Bonität der Käufer höher ein. Empfohlen werden zwischen 20 und 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. 
• Finanzierung zu zweit: Planst Du eine Baufinanzierung mit einer zweiten Person, die angestellt ist, zusammen, kann dies die Risikobewertung der Bank verbessern. Hierdurch erhältst Du mit höherer Wahrscheinlichkeit einen Kredit und profitierst von besseren Zinsen. 

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Welche Auswirkungen hat die Branche auf Deine Baufinanzierung?

Die Branche ist für die Bewertung des Ausfallrisikos durch die Bank und den damit verbundenen Zinssatz essentiell. Einige Branchen werden von Banken aufgrund der hohen Nachfrage und des hohen Einkommens als besonders sicher eingestuft, während andere Branchen bei der Kreditvergabe benachteiligt sind:

• Niedriges Risiko: Diese Branchen erhalten in vielen Fällen ähnliche Darlehenskonditionen wie fest Angestellte. Hierzu zählen Ärzte, Apotheker, Rechtsanwälte, Ingenieure und IT-Dienstleister. Diese Berufe sind dauerhaft stark nachgefragt und meist mit einem hohen und relativ gleichbleibenden Einkommen verbunden.
• Mittleres Risiko: Für Branchen mit mittlerer Risikoeinstufung ist die Kreditvergabe etwas schwieriger als für Angehörige der niedrigeren Risikobranchen. Das sind Designer, Fotografen, Handwerker und kleine Gewerbetreibende. Diese Branchen beinhalten größere Schwankungen im Einkommen und höhere Ausfallraten.
• Hohes Risiko: Diese Branchen werden bei der Kreditvergabe aufgrund des hohen Ausfallrisikos mit besonders hohen Zinsen belegt. Das sind Gastronomie, Eventbranche und Start-ups. Hier liegt eine hohe Abhängigkeit von der aktuellen Wirtschaftslage vor und die Planbarkeit der Einnahmen ist niedriger als in anderen Branchen.

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