Finanzierung
Optionskauf
Lohnt sich der Optionskauf als Alternative zur Miete und welche Vor- und Nachteile gibt es?
Was ist ein Optionskauf?
Der Optionskauf ist eine Möglichkeit für Kaufinteressenten, eine Immobilie erst einmal zur Probe zu mieten und dann die Option zu erhalten, diese zu kaufen. Im Gegensatz zum Mietkauf sind die Bewohner allerdings nach Ablauf der Mietphase nicht verpflichtet, die Immobilie zu erwerben. Entscheiden sich die Mieter, die Immobilie zu erwerben, werden die bereits gezahlten Mietzahlungen ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet.
Zusätzlich zum klassischen Mietvertrag wird bei einem Optionskauf zwischen Vermieter und Mieter eine Vereinbarung über die Modalitäten des Optionskaufs getroffen. Hier wird beispielsweise festgehalten, wie lange die Mietphase sein wird, welcher Anteil der Mietzahlungen im Nachhinein auf den Kaufpreis angerechnet wird und wie lange die Kaufoption für die Immobilie besteht.
Nachdem die Mietphase zu Ende ist, stehen die Bewohner vor der Frage, ob sie die bewohnte Immobilie wirklich erwerben wollen. In diesem Fall müssen sie den Kaufpreis nach Abzug der bereits geleisteten Mietzahlungen auf einen Schlag entweder durch Eigenkapital oder durch einen Kredit begleichen.
Optionskauf: Welche Vor- und Nachteile gibt es?
Beim Optionskauf haben Immobilieninteressenten sowohl Vor- als auch Nachteile. Die wichtigsten sind die folgenden:
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Zinsbindung
Kreditsumme
300.000 €
Laufzeit
30 Jahre
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
Sollzinsbindung
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
Zinssatz
3,42 %
3,27 %
3,38 %
3,5 %
gezahlte Zinsen (nach 5 Jahren)
48.746,18 €
46.549,91 €
48.160,09 €
49.919,26 €
Tilgungsplan
Laufzeit
30 Jahre
Zinssatz
4,0 %
Darlehensbetrag
300.000 €
Jahr
Ratenhöhe (€)
Zinsanteil (€)
Tilgungsanteil (€)
Restschuld (€)
1
17.186,95
11.903,84
5.281,11
294.716,89
2
17.186,95
11.688,60
5.498,35
289.218,54
3
17.186,95
11.464,59
5.722,36
283.496,18
4
17.186,95
11.231,45
5.955,50
277.540,68
5
17.186,95
10.988,81
6.198,14
271.342,54
Vorfaelligkeitsentschaedigung
Restschuld
50.000 €
Zinssatz
4,0 %
Restlaufzeit
5 Jahre
Vorzeitige Rückzahlung
Vorfälligkeitsentschädigung
-500 €
gesparte Zinsen
+5.249,57 €
Kostenersparnis
4.749,57 €
Sondertilgung
monatliche Rate
1.500 €
Zinssatz
4,0 %
Darlehensbetrag
300,000 €
Jährliche Sondertilgung
Zinszahlungen gesamt
Tilgungsdauer
0 €
195.199,32 €
27,51 Jahre
3.000 € (1 %)
147.392,36 €
21,3 Jahre
6.000 € (2 %)
119.308,40 €
17,47 Jahre
15.000 € (5 %)
77.400,51 €
11,44 Jahre
30.000 € (10 %)
50.299,53 €
7,3 Jahre
Sollzinsbindung
Darlehenssumme
300.000 €
Tilgung
2 %
Sollzinsbindung
Sollzinssatz
Monatliche Rate
Restschuld
10 Jahre
ca. 3,5 %
1.375,00 €
228.283,74 €
15 Jahre
ca. 3,65 %
1.412,50 €
180.412,73 €
20 Jahre
ca. 3,8 %
1.450,00 €
120.667,35 €
Restschuldversicherung
Vorteile
Nachteile
Übernahme der Raten bei Arbeitsunfähigkeit oder unverschuldeter Arbeitslosigkeit
Hohe zusätzliche Kosten für Kreditnehmer
Finanzielle Sicherheit im Todesfall
Oftmals durch bestehende Lebens- oder Berufsunfähigkeitsversicherungen unnötig
Entlastung von Angehörigen bei einem Schicksalsschlag
Hohe Provisionen für die Banken, oft keine neutrale Beratung
Versicherungsgesellschaft kann durch Ausschlussklauseln oftmals die Zahlung verweigern
Optionskauf
Vorteile
Nachteile
kein Eigenkapital zu Beginn der Mietphase notwendig
höhere Belastung als bei regulärem Mietverhältnis
Anrechnung der Mietzahlungen auf den Kaufpreis
Kaufpreis bleibt fixiert, auch wenn Immobilienpreise sinken
fixierter Kaufpreis schützt vor Preisschwankungen während der Mietphase
Laufzeit
Laufzeit
Effektiver Jahreszins
5 Jahre | 3,48 %
3,48 %
10 Jahre
3,56 %
15 Jahre
3,67 %
20 Jahre
3,83 %
30 Jahre
3,86 %
Jahresheizwaermebedarf
Jahresheizwärmebedarf
Ungefähre jährliche Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche
unter 30 kWh/(m²a)
etwa 3 €
30 bis unter 50 kWh/(m²a)
7 €
Berlin50 bis unter 75 kWh/(m²a)
12 €
75 bis unter 100 kWh/(m²a)
16 €
100 bis unter 130 kWh/(m²a)
21 €
130 bis unter 160 kWh/(m²a)
27 €
160 bis unter 200 kWh/(m²a)
34 €
200 bis unter 250 kWh/(m²a)
42 €
über 250 kWh/(m²a)
50 € und mehr
Innenprovision
Vorteile
Nachteile
keine Maklerkosten für Käufer
hohe Kosten für Verkäufer
durch niedrige Kaufnebenkosten wird weniger Eigenkapital benötigt
Maklerkosten werden von Verkäufern oft in den Kaufpreis miteingepreist
schnelle Verkäufe durch Attraktivität für Käufer
Makler richten Fokus stärker auf den Verkäufer
Immobilienmakler
Vorteile
Nachteile
Hervorragende Marktkenntnis
Hohe Maklerprovision
Zeitersparnis durch Übernahme bürokratischer Aufgaben
Abhängigkeit von der Arbeit des Maklers
Professionelle Verhandlung mit Vertragsparteien
Qualitätsunterschiede zwischen verschiedenen Maklern
Großes lokales Netzwerk
Grunderwerbsteuer
Bundesland
Grunderwerbsteuer‑Satz (2025)
Baden‑Württemberg
5,0 %
Bayern
3,5 %
Berlin
6,0 %
Brandenburg
6,5 %
Bremen
5,5 %
Hamburg
5,5 %
Hessen
6,0 %
Mecklenburg‑
Vorpommern
Vorpommern
6,0 %
Niedersachsen
5,0 %
Nordrhein‑Westfalen
6,5 %
Rheinland‑Pfalz
5,0 %
Saarland
6,5 %
Sachsen
5,5 %
Sachsen‑Anhalt
5,0 %
Schleswig‑Holstein
6,5 %
Thüringen
5,0 %
Forward-Darlehen
Darlehenssumme zu Beginn
des Forward-Darlehens
des Forward-Darlehens
300.000 €
Tilgung
2 %
Laufzeit
10 Jahre
Forward-Darlehen 2022
Anschlussfinanzierung 2024
Sollzinssatz
ca. 2,9 %
3,8 %
Monatliche Rate
1.225,00 €
1.450,00 €
Restschuld
230.491,03 €
227.146,28 €
Zinskosten
77.491,03 €
101.146,28 €
Erbpacht
Vorteile
Nachteile
keine Finanzierung des Grundstücks nötig
Erbbauzinsen können während der Laufzeit steigen
mehr Eigenkapital für den Hauskauf übrig
keine Beteiligung an Wertentwicklung des Grundstücks
langfristige Nutzung vertraglich gesichert
weniger Interessenten beim Verkauf der Immobilie
Zahlung des Erbbauzinses, selbst wenn die Immobilie selbst abbezahlt ist
Energieausweis
Energie-
effizienzklasse
effizienzklasse
Energiebedarf- oder verbrauch
Ungefähre jährliche Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche
A+
unter 30 kWh/(m²a)
etwas 3 €
A
30 bis unter 50 kWh/(m²a)
7 €
B
50 bis unter 75 kWh/(m²a)
12 €
C
75 bis unter 100 kWh/(m²a)
16 €
D
100 bis unter 130 kWh/(m²a)
21 €
E
130 bis unter 160 kWh/(m²a)
27 €
F
160 bis unter 200 kWh/(m²a)
34 €
G
200 bis unter 250 kWh/(m²a)
42 €
H
über 250 kWh/(m²a)
50 € und mehr
Effektiver Jahreszins
Darlehensbetrag
300.000 €
Laufzeit
30 Jahre
Sollzins
4 %
Veräuferanteil (3,57 %)
14.994 €
Nebenkosten pro Jahr
900 €
Effektiver Zinssatz
4,3 %
Courtage
Erzielter Kaufpreis
420.000 €
Maklercourtage (7,14 %)
29.988 €
Käuferanteil (3,57 %)
14.994 €
Veräuferanteil (3,57 %)
14.994 €
Biomasseheizung
Vorteile
Nachteile
CO2-neutral
Hoher Platzbedarf
Unabhängigkeit von Preisschwankungen auf dem internationalen Markt mit fossilen Brennstoffen
Kostenintensive Anschaffung
Hoher Wartungsbedarf
Annuitätendarlehen
Vorteile
Nachteile
Hohe Planungssicherheit
Zinshöhe nach Ende der Zinsbindungsfrist unsicher
Konstanter Kreditraten
Potenzielle Entschädigungszahlungen bei vorzeitiger Rückzahlung
Möglichkeit zur frühzeitigen Planung der Anschlussfinanzierung
Vereinbarung von Sondertilgungen ist herausfordernd gewiesen
Amortisationszeit
Wärmepumpe
Gasheizung
Anschaffungskosten
30.000 €
12.000 €
Anschaffungskosten
abzüglich Förderung
abzüglich Förderung
19.500 €
-
Heizkosten (jährlich)
ca. 1.500 €
ca. 2.500 €
Wartungskosten (jährlich)
ca. 150 €
ca. 350 €
Betriebskosten (gesamt)
ca. 1.650 €
ca. 2.850 €
Gesamtinvestment
19.500 €
Jährliche Ersparnis
1.200 €
Amortisationszeit
16,25 Jahre
