Verkehrswert

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist der Preis, der zu einem festgelegten Zeitpunkt unter normalen Marktbedingungen beim Verkauf einer Immobilie erzielt werden kann. Der Verkehrswert einer Immobilie hängt von diversen Faktoren ab. Dazu zählen objektbezogene Faktoren wie die Größe, der Zustand und die Lage der Immobilie oder marktbezogene Faktoren wie die aktuelle Nachfrage und die wirtschaftliche Entwicklung des Umlands. 

Der Verkehrswert wird von Experten bestimmt und ist besonders wichtig, wenn ein Wertgutachten für eine Finanzierung oder ein Erbe benötigt wird. Um den Verkehrswert zu ermitteln, können Gutachter auf verschiedene Berechnungsgrundlagen zurückgreifen, je nachdem, um welche Art von Immobilie es sich handelt. 

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Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Für die Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie greifen Gutachter auf eines von drei Verfahren zurück. Hierbei werden Faktoren wie die Bausubstanz, das Grundstück, die Marktlage und viele weitere in Betracht gezogen. Das sind die genutzten Verfahren:

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Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren nutzt für die Ermittlung des Verkehrswerts tatsächlich erzielte Kaufpreise für ähnliche Immobilien in der unmittelbaren Umgebung. Individuelle Faktoren wie die Größe oder das Alter der Immobilie werden daraufhin in die Berechnung mit einbezogen. Dadurch hat das Vergleichswertverfahren eine hohe Abhängigkeit vom aktuellen Marktniveau und wird meist für Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke angewendet. 

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Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren liegt der Fokus hingegen auf der Bausubstanz einer Immobilie. Hierbei wird berechnet, welche Kosten beim Neubau einer vergleichbaren Immobilie anfallen würden. Daraufhin wird die Wertminderung durch das Alter der Immobilie abgezogen und der Wert für das Grundstück addiert. Erst zum Schluss wird das aktuelle Marktniveau in die Berechnung mit einbezogen. 

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Ertragswertverfahren

Für wirtschaftlich genutzte Immobilien eignet sich für die Wertermittlung das Ertragswertverfahren. Hierzu gehören vermietete Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder Bürogebäude. Zur Wertermittlung werden hier die laufenden Kosten von den Erträgen abgezogen. Anhand von marktüblichen Multiplikatoren wird daraufhin der Immobilienwert ermittelt.

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