Auslandsimmobilie finanzieren: So gelingt der Kauf im Ausland

Alles Wichtige auf einen Blick:

• Eigenkapital & Bonität zählen: Für die Finanzierung brauchst Du meist 30–50 % Eigenkapital und eine gute Bonität, besonders bei deutschen Banken.
• Bankwahl entscheidet:
  
  • Deutsche Banken: vertraut, aber strenge Vorgaben.
  • Ausländische Banken: flexibler, aber mehr Aufwand.
• EU-Länder sind einfacher: Spanien, Portugal & Frankreich bieten mehr Rechtssicherheit und bessere Finanzierungschancen.
• Gut vorbereitet ist halb finanziert: Steuernummer im Zielland, vollständige Unterlagen und lokale Unterstützung machen den Unterschied.

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Der Gedanke an eine eigene Immobilie im Ausland klingt verlockend – ob als Rückzugsort am Meer, als Altersvorsorge oder als Ferienhaus für die ganze Familie. Doch sobald es um die Finanzierung geht, wird’s schnell komplex. Wo bekomme ich überhaupt einen Kredit? Wie viel Eigenkapital brauche ich, um eine Auslandsimmobilie zu finanzieren? Und welche Fallstricke gibt es im Ausland? Wir geben Dir einen klaren Überblick, was bei der Finanzierung einer Auslandsimmobilie wichtig ist. 

‍Auslandsimmobilie finanzieren: Das sind die Besonderheiten

Im Vergleich zur Baufinanzierung in Deutschland bringt die Finanzierung einer Auslandsimmobilie einige Besonderheiten mit sich. Die zentralen Unterschiede sind:

Höhere Anforderungen an Eigenkapital
Um eine Auslandsimmobilie zu finanzieren, ist in der Regel ein höherer Eigenkapitalanteil erforderlich als bei einer Baufinanzierung im Inland. Du benötigst etwa 30–50 % des Gesamtkaufpreises der Immobilie, inklusive aller Nebenkosten im Ausland. Dieser erhöhte Anteil dient zur Absicherung der Bank, da deutsche Banken auf die Immobilie im Ausland keine oder nur sehr eingeschränkte Grundpfandrechte haben, die Immobilie im Ausland also nicht oder nur eingeschränkt als Sicherheit dient. 

Keine oder eingeschränkte Grundbucheintragung für deutsche Banken
Da deutsche Banken kein Grundpfandrecht auf Immobilien im Ausland eintragen können, vergeben sie den Kredit oft „blanko“, also nur, wenn Du eine sehr gute Bonität und oft zusätzlich eine werthaltige Immobilie in Deutschland besitzt (als stille Sicherheit oder Zusatzabsicherung). Blanko besicherte Kredite haben meist höhere Zinsen, kürzere Laufzeiten (10–15 Jahre) und einen geringeren maximalen Kreditbetrag.

Länderspezifische Nebenkosten
Je nach Land kommen unterschiedliche Kaufnebenkosten zum Kaufpreis der Auslandsimmobilie hinzu. In Spanien sind dies z. B. 10–15 % des Kaufpreises.

Währungsrisiken bei Ländern mit Fremdwährung
Die Finanzierung von Auslandsimmobilien in Ländern mit Fremdwährung, wie z. B. in der Schweiz oder der Türkei, birgt Wechselkursrisiken. Somit kann ein Risiko entstehen, wenn Du in der Fremdwährung finanzierst.

Zusätzliche Dokumente erforderlich
Für eine Finanzierung im Ausland sind teilweise andere Dokumente erforderlich als für einen Immobilienkredit in Deutschland. So ist in Spanien etwa die NIE-Nummer essenziell, das ist eine persönliche Identifikations- und Steuernummer für Ausländer. Ohne diese Nummern sind kein Kauf und keine Finanzierung möglich.

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Top-Ziele im Fokus: Warum EU-Länder sinnvoll sind

Wenn Du über eine Immobilienfinanzierung im Ausland nachdenkst und noch keine konkrete Immobilie im Blick hast, stehst Du irgendwann vor der Wahl des Landes. Hierbei spielt die Frage, ob innerhalb oder außerhalb der EU finanziert werden soll, eine besondere Rolle. Wenn Du Dein Vorhaben möglichst reibungslos, sicher und gut planbar umsetzen möchtest, bieten Dir EU-Länder entscheidende Vorteile. In Bezug auf Finanzierung, Rechtssicherheit und steuerliche Fragen bewegst Du Dich innerhalb eines bekannten Rahmens – mit klaren Regeln, einer (in den meisten Fällen) gemeinsamen Währung und besseren Möglichkeiten, auch über deutsche Banken zu finanzieren.

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Und Nicht-EU-Länder?‍

Natürlich klingen Länder wie die Türkei, die Schweiz oder auch Thailand auf den ersten Blick spannend. Doch hier ist Vorsicht geboten: Unterschiedliche Währungen, steuerliche Unsicherheiten, rechtliche Hürden beim Eigentumserwerb oder eingeschränkte Finanzierungsoptionen machen die Planung deutlich komplexer. Oft ist eine Finanzierung über deutsche Banken hier gar nicht möglich.

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Auslandsimmobilie finanzieren: deutsche vs. ausländische Bank?

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Welche Bank finanziert Immobilien im Ausland?

Nicht jede Bank macht’s möglich – aber wer sich gut vorbereitet, hat mehrere Optionen. Die wichtigste Frage dabei: Finanzierst Du über eine deutsche oder eine ausländische Bank? Beide Wege haben ihre Besonderheiten. 

Deutsche Banken mit Auslandsbezug

Einige große Banken und spezialisierte Institute bieten Auslandsfinanzierungen an, meist für Immobilien in beliebten EU-Ländern wie Spanien, Portugal oder Frankreich. Dabei gibt es zwei typische Varianten:

• Direkte Finanzierung über eine deutsche Bank, oft in Form eines Blankokredits, bei dem keine Grundschuld auf die Auslandsimmobilie eingetragen wird.
• Kooperation mit Partnerbanken vor Ort, bei der die Finanzierung teilweise über die deutsche Bank gesteuert, aber im Zielland abgesichert wird.

Diese Banken setzen meist eine gute Bonität, hohe Eigenmittel und oft auch weiteres Vermögen in Deutschland voraus.

Ausländische Banken im Zielland

In vielen Ländern kannst du direkt bei einer lokalen Bank im Ausland finanzieren, vor allem, wenn du vor Ort eine Steuernummer, ein Konto oder bereits enge Bindungen hast. Diese Banken arbeiten mit lokalen Standards und können oft eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen, was die Finanzierung einfacher macht – allerdings meist in Landessprache und unter anderen rechtlichen Bedingungen.

Geeignet ist das vor allem für:

• Personen mit Erfahrung im jeweiligen Land
• Käufer, die einen Teil ihres Lebens dort verbringen wollen
• oder mit zuverlässiger Unterstützung (z. B. Anwalt oder Makler)

Deutsche Banken bieten für die Finanzierung von Auslandsimmobilien ähnliche Modelle wie für die Baufinanzierung in Deutschland. Hierzu gehören das Annuitätendarlehen, das Volltilgerdarlehen und der oben beschriebene Blankokredit.

Ausländische Banken bieten Modelle, die ähnlich heißen, oft aber anders funktionieren (z. B. andere Laufzeiten, Zinssysteme, Tilgungslogik). Häufig sind Kredite nur mit regionalen Besonderheiten oder Auflagen (z. B. fixen Tilgungsplänen, Restschuldmodellen, Hypothekenvarianten) zu bekommen.

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Aus diesem Grund ist eine vergleichende Beratung vor der Entscheidung für eine Bank immer sinnvoll. Unsere unabhängigen Berater sprechen mit Dir kostenfrei über Deinen Finanzierungswunsch und finden die passende Option für Dich.

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Voraussetzungen für die Finanzierung einer Auslandsimmobilie

Eine Immobilie im Ausland zu finanzieren, klingt nach einem großen Schritt, und das ist es auch. Doch mit den richtigen Voraussetzungen wird daraus ein realistisches Vorhaben. Hier sind die wichtigsten Punkte, die Du dabei im Blick haben solltest:

1. Solide Eigenkapitalbasis

• In der Regel brauchst Du 30–50 % Eigenkapital.
• Die Kaufnebenkosten im Ausland (z. B. Steuern, Notar, Übersetzungen) musst Du immer aus eigener Tasche zahlen.

2. Gute Bonität & geregeltes Einkommen

• Banken prüfen genau: Einkommen, Beschäftigungsstatus, laufende Kredite, Haushaltsrechnung.
• Bei Finanzierung mit deutscher Bank: Schufa-Auskunft und Gehaltsnachweise
• Bei ausländischer Bank: eventuell Übersetzung oder zusätzliche Dokumente erforderlich.

3. Klare Vorstellung vom Objekt und Standort

• Lage, Nutzungsart (Ferien, Vermietung, Eigennutzung?) und Zustand der Immobilie beeinflussen die Finanzierbarkeit.
• Tipp: Je transparenter Du bist, desto reibungsloser läuft die Prüfung.

4. Rechtliche Voraussetzungen im Zielland

• In vielen Ländern brauchst Du z. B. eine Steuernummer oder persönliche Identifikationsnummer (z. B. NIE in Spanien).
• Diese beantragst Du vorab, oft mit Hilfe eines Maklers oder Anwalts.

5. Erfahrung und Begleitung vor Ort

• Gerade bei Finanzierung über ausländische Banken ist lokale Unterstützung hilfreich, z. B. durch einen deutschsprachigen Anwalt oder einen spezialisierten Finanzvermittler.
• Auch eine Finanzierungsbestätigung von Deiner Bank kann den Prozess beschleunigen.

6. Geduld und Zeitplanung

• Die Finanzierung und der Kaufprozess im Ausland dauern oft länger als in Deutschland.
• Bereite Dich auf Wartezeiten, zusätzlich nötige Unterlagen und Terminabstimmungen mit Notaren oder Behörden vor.

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