Sanierungspflicht: Wer ist betroffen und was gilt beim Eigentümerwechsel?

Kaufst Du ein älteres Haus, erbst eine Immobilie oder bekommst sie geschenkt? Dann kann eine Sanierungspflicht für Dich relevant werden. Allerdings bedeutet das nicht, dass Du Dein Haus automatisch komplett energetisch sanieren musst. Wir zeigen Dir, welche Pflichten 2026 tatsächlich gelten und was sich durch die neue Gesetzeslage geändert hat.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine allgemeine Pflicht, jedes ältere Haus vollständig energetisch zu sanieren, gibt es nicht. Entscheidend sind konkrete gesetzliche Auslöser.
• Beim Eigentümerwechsel können für bestimmte Ein- und Zweifamilienhäuser Zwei-Jahres-Fristen für die Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen gelten.
• Die frühere Austauschpflicht für mehr als 30 Jahre alte Öl- und Gasheizkessel wurde Ende Juli 2026 gestrichen. Auch die bisherige pauschale 65-%-Regel für neue Heizungen gilt so nicht mehr.
• Die EU schreibt nicht vor, dass jedes Wohngebäude bis 2030 Energieeffizienzklasse E und bis 2033 Klasse D erreichen muss. Diese Vorgaben stammen aus früheren Entwürfen und wurden nicht in die finale EPBD übernommen.

Was ist die Sanierungspflicht und wen betrifft sie?

Eine pauschale Sanierungspflicht für alle Eigentümer gibt es nicht. Die einzelnen Pflichten, die häufig noch unter dem Begriff „GEG-Sanierungspflicht“ zusammengefasst werden, regelt seit Ende Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es enthält Nachrüst- und Modernisierungspflichten für bestimmte Gebäude und Situationen.

Gibt es eine allgemeine Pflicht zur Komplettsanierung?

Nein. Du musst Dein Haus nicht allein deshalb auf einen bestimmten energetischen Standard bringen, weil es alt ist oder eine schlechte Energieeffizienzklasse hat.

Relevant wird das Gesetz beispielsweise, wenn ein bisher von bestimmten Pflichten ausgenommenes Ein- oder Zweifamilienhaus den Eigentümer wechselt, wenn Du größere Teile eines Außenbauteils erneuerst oder wenn zugängliche Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen noch ungedämmt sind.

Gilt die Sanierungspflicht auch für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser?

Auch Mehrfamilienhäuser können von energetischen Anforderungen betroffen sein. Die besondere Zwei-Jahres-Regel nach einem Eigentümerwechsel betrifft jedoch Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, bei denen der frühere Eigentümer bereits am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt hat. Bei einer Eigentumswohnung werden Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum außerdem grundsätzlich über die Wohnungseigentümergemeinschaft umgesetzt.

Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel, Hausverkauf und Schenkung

Ein Hausverkauf löst keine Pflicht zur Komplettsanierung innerhalb von zwei Jahren aus. Die Zwei-Jahres-Frist betrifft vielmehr konkrete Nachrüstpflichten bei bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern, die aufgrund der sogenannten Altbewohner-Regel bislang ausgenommen waren.

Was müssen neue Eigentümer innerhalb von 2 Jahren umsetzen?

Ist es der erste Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 bei einem entsprechend privilegierten Ein- oder Zweifamilienhaus, muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren prüfen und gegebenenfalls umsetzen:

1. Oberste Geschossdecke dämmen: Sie muss die gesetzlichen Anforderungen erfüllen beziehungsweise einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) erreichen. Ist stattdessen das darüberliegende Dach ausreichend gedämmt, gilt die Pflicht als erfüllt.
2. Heizungs- und Warmwasserleitungen dämmen: Bisher ungedämmte, zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen müssen entsprechend den gesetzlichen Anforderungen gedämmt werden.

Wichtig: Die Frist beginnt nicht bei jedem späteren Verkauf erneut. Das Gesetz stellt ausdrücklich auf den ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 ab.

Gilt die Pflicht auch beim Erben, bei Schenkung und Haus überschreiben?

Auch Erbschaft und Schenkung können einen Eigentümerwechsel darstellen. Bei einer Erbschaft geht das Vermögen bereits mit dem Tod des Erblassers auf den Erben über. Prüfe deshalb bei einem geerbten Altbau frühzeitig, ob noch offene Nachrüstpflichten bestehen.

Das Gleiche gilt, wenn Eltern ihr Haus zu Lebzeiten auf ihre Kinder übertragen. Entscheidend ist nicht, ob Geld fließt, sondern ob das Eigentum übergeht und die Voraussetzungen der jeweiligen Vorschrift erfüllt sind.

Besonderheit: Schenkung mit Nießbrauch oder Wohnrecht

Auch wenn sich die bisherigen Eigentümer nach einer Schenkung ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten, wird der Beschenkte Eigentümer. Die Pflichten zur Dämmung nach §§ 35 und 69 GModG richten sich grundsätzlich an den Eigentümer. Wie Kosten und Verantwortlichkeiten innerhalb der Familie vertraglich verteilt werden, kann davon abweichen.

Wichtig: Gerade bei Schenkungen mit Nießbrauch oder Wohnrecht lohnt sich deshalb eine individuelle rechtliche Prüfung.

Welche Ausnahmen gibt es?

Nicht jede Pflicht muss in jedem Gebäude umgesetzt werden. Das GModG kennt unter anderem Ausnahmen oder Befreiungsmöglichkeiten bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit und besonderen Härtefällen. Bei selbst bewohnten Ein- und Zweifamilienhäusern enthält § 35 zudem eine eigene Wirtschaftlichkeitsregel.

GEG-Sanierungspflicht 2026: Diese Bereiche solltest Du prüfen

Dämmung der obersten Geschossdecke

Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen grundsätzlich einen ausreichenden Mindestwärmeschutz aufweisen. Ist das nicht der Fall, fordert § 35 GModG einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²K). Ein entsprechend gedämmtes Dach kann die Anforderung ebenfalls erfüllen.

Kosten: Je nach Gebäude, Ausführung und Zugänglichkeit kostet die Dämmung der obersten Geschossdecke meist etwa 20 bis 40 € pro m², wenn der Dachboden anschließend nicht begehbar sein muss. Für eine begehbare Ausführung solltest Du ungefähr 40 bis 80 € pro m² einplanen.

Was gilt 2026 für alte Öl- und Gasheizungen?

Hier hat sich die Rechtslage grundlegend geändert: Der frühere § 72 GEG mit dem Betriebsverbot für bestimmte mehr als 30 Jahre alte Öl- und Gasheizkessel ist weggefallen. Auch die bisherige pauschale 65-%-Vorgabe beim Heizungstausch wurde gestrichen.

Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein Bestandsgebäude einbaut, muss stattdessen schrittweise bestimmte Anteile klimafreundlicher Brennstoffe sicherstellen: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040.

Kosten: Ist ein Heizungstausch aufgrund eines Defekts oder aus wirtschaftlichen Gründen erforderlich, hängen die Kosten stark vom gewählten Heizsystem und den Voraussetzungen des Gebäudes ab. Für eine neue Heizungsanlage solltest Du grob mit etwa 15.000 bis 40.000 € rechnen. Zusätzliche Arbeiten an Heizkörpern, Leitungen oder der Gebäudetechnik können die Kosten erhöhen.

Dämmung von Heiz- und Warmwasserleitungen

Zugängliche, bislang ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen weiterhin gedämmt werden. Für die genannten selbst bewohnten Ein- und Zweifamilienhäuser greift die Pflicht beim ersten Eigentümerwechsel nach dem 1. Februar 2002 mit einer Zwei-Jahres-Frist.

Kosten: Dämmst Du die Leitungen selbst, liegen die Materialkosten je nach Rohrdurchmesser und Dämmstoff meist bei etwa 5 bis 10 € pro Meter. Beauftragst Du einen Fachbetrieb oder sind die Leitungen schwer zugänglich, können die Kosten je nach Gebäude höher ausfallen.

Sanierungspflicht bei Baumaßnahmen: die 10-%-Regel

Auch ohne Eigentümerwechsel können energetische Anforderungen entstehen. Änderst oder erneuerst Du mehr als 10 % einer Bauteilgruppe der Gebäudehülle, müssen die betroffenen Flächen die vorgeschriebenen energetischen Mindestwerte einhalten.

Das kann zum Beispiel relevant werden, wenn Du größere Teile einer Fassade neu verputzt, ein Dach umfassend erneuerst oder Fenster austauschst. Kleinere Reparaturen unterhalb der 10-%-Grenze lösen diese Anforderungen dagegen nicht automatisch aus.

Was müssen Vermieter vor einer Modernisierung beachten?

Planst Du energetische Modernisierungsmaßnahmen an einer vermieteten Immobilie, musst Du Deine Mieter grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform informieren. Die Modernisierungsankündigung muss insbesondere Angaben zu Art und voraussichtlichem Umfang der Arbeiten sowie zu ihrem geplanten Beginn und ihrer voraussichtlichen Dauer enthalten. Ist anschließend eine Mieterhöhung vorgesehen, müssen außerdem die erwartete Erhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten genannt werden.

Eine Ausnahme gilt für Maßnahmen, die nur unerhebliche Auswirkungen auf die Mieträume haben und lediglich zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Außerdem ist nicht jede Reparatur automatisch eine Modernisierung: Für reine Erhaltungsmaßnahmen gelten teilweise andere Vorgaben.

Sanierungspflicht „vor dem Aus“? Was die EU wirklich beschlossen hat

Entwarnung vorweg: Es gibt keine EU-Vorgabe, nach der Dein Wohnhaus bis 2030 zwingend Energieeffizienzklasse E und bis 2033 Klasse D erreichen muss. Genau diese Aussage kursierte lange auf Basis früherer Entwurfsstände – sie steht aber nicht in der finalen EU-Gebäuderichtlinie EPBD.

Für Wohngebäude verpflichtet die EPBD die Mitgliedstaaten stattdessen dazu, den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch des Wohngebäudebestands bis 2030 um mindestens 16 % gegenüber 2020 und bis 2035 um 20 bis 22 % zu reduzieren. Wie Deutschland diese Ziele konkret erreicht, wird national ausgestaltet.

Eine schlechte Energieeffizienzklasse Deines Hauses bedeutet deshalb nicht automatisch, dass Du bis 2030 sanieren musst.

Auch politisch hat sich die Richtung verändert: Die Bundesregierung unter Bundeskanzler Friedrich Merz und Wirtschaftsministerin Katherina Reiche hat mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz die bisherigen Heizungsregeln deutlich umgebaut und stärker technologieoffen ausgestaltet. Die Sanierungspflicht ist damit aber nicht komplett abgeschafft – Pflichten etwa zur Geschossdeckendämmung, Rohrdämmung und bei größeren Bauteiländerungen bestehen weiterhin.

Sanierungspflicht: Welche Förderungen helfen?

Auch wenn eine Maßnahme gesetzlich erforderlich ist, solltest Du vor Beginn prüfen, welche Förderung möglich ist. Für Maßnahmen an der Gebäudehülle liegt die BEG-Grundförderung aktuell bei 15 %. Wird eine passende Maßnahme aus einem individuellen Sanierungsfahrplan umgesetzt, kann ein zusätzlicher iSFP-Bonus von 5 % möglich sein.

Mehr dazu erfährst Du in unserem Ratgeber dazu, was ein individueller Sanierungsfahrplan kostet und bringt.

Auch die Heizungsförderung wurde zum 21. Juli 2026 angepasst. Je nach persönlicher Situation und Maßnahme sind Zuschüsse von 30 % bis zu 80 % der förderfähigen Kosten möglich. Informiere Dich deshalb frühzeitig über die aktuelle KfW-Förderung beim Hauskauf und Sanieren.

Reicht die Förderung nicht aus, kann zusätzlich ein Modernisierungskredit für Deine Sanierung infrage kommen.

Häufige Fragen zur Sanierungspflicht

Sind denkmalgeschützte Häuser von der Sanierungspflicht ausgenommen?

Nicht automatisch. Bei einem Baudenkmal darf von Anforderungen des GModG abgewichen werden, wenn deren Umsetzung die geschützte Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde oder andere Maßnahmen einen unverhältnismäßig hohen Aufwand verursachen. Es handelt sich also nicht um eine pauschale Befreiung, sondern um eine Prüfung des konkreten Gebäudes und der geplanten Maßnahme.

Vor einer Sanierung solltest Du Maßnahmen deshalb mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde und einem Energieberater mit Erfahrung im Denkmalschutz abstimmen.

Für welche Häuser gilt die Sanierungspflicht?

Einzelne Anforderungen gelten grundsätzlich für viele Wohn- und Nichtwohngebäude. Die besondere Zwei-Jahres-Regel nach einem Eigentümerwechsel betrifft jedoch bestimmte Ein- und Zweifamilienhäuser. Zusätzlich können Pflichten unabhängig vom Eigentümerwechsel entstehen, etwa durch ungedämmte Leitungen oder umfangreiche Änderungen an Außenbauteilen.

Ist die EU-Sanierungspflicht beschlossen?

Ja, die überarbeitete EPBD ist geltendes EU-Recht. Sie enthält aber keine Pflicht für jedes einzelne Wohnhaus, bis 2030 Klasse E oder bis 2033 Klasse D zu erreichen. Stattdessen gelten Ziele für die durchschnittliche Energieeffizienz des nationalen Wohngebäudebestands.

Welche Sanierungspflicht gilt bei Eigentümerwechsel?

Bei bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern müssen neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren eine unzureichend gedämmte oberste Geschossdecke beziehungsweise das Dach sowie zugängliche ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen nachrüsten. Entscheidend ist der erste Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.

Wann drohen Bußgelder bei der Sanierungspflicht?

Nur wenn eine konkrete gesetzliche Pflicht besteht und nicht erfüllt wird. Je nach Verstoß sieht § 108 GModG unterschiedliche Höchstbeträge vor: Bei Verstößen gegen die Geschossdeckendämmung, die 10-%-Regel oder die Rohrdämmung können Bußgelder bis zu 50.000 Euro möglich sein; für bestimmte Verstöße gegen die neuen Heizungsanforderungen gelten niedrigere Höchstgrenzen von bis zu 5.000 Euro.

Fazit: Sanierungspflicht richtig einordnen

Die Sanierungspflicht bedeutet auch 2026 nicht, dass Du Dein Haus automatisch vollständig energetisch modernisieren musst. Entscheidend ist, welche gesetzlichen Anforderungen für Dein Gebäude und Deine konkrete Situation gelten – etwa nach einem Eigentümerwechsel oder bei größeren Sanierungsmaßnahmen.

Durch die Änderungen am Gebäudeenergierecht haben sich einige bisherige Pflichten zudem verändert. Umso wichtiger ist es, Deinen individuellen Sanierungsbedarf zu prüfen und Maßnahmen sinnvoll zu priorisieren.

Deine nächsten Schritte mit effi

Mit dem effi Sanierungsrechner findest Du heraus, welche energetischen Maßnahmen für Dein Haus sinnvoll sein können und erhältst einen ersten Überblick über Deinen individuellen Sanierungsbedarf und mögliche Förderungen.

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