Mietvertrag kündigen: PDF-Musterkündigung und Tipps für Hauskäufer
Du stehst kurz vor dem Umzug in Dein neues Haus und musst Deinen Mietvertrag kündigen? Hier findest Du eine praktische Checkliste und kostenlose PDF-Vorlagen für Dein Kündigungsschreiben und das Übergabeprotokoll.
Alles Wichtige auf einen Blick:
- Kündigungsschreiben vorbereiten: Informiere Dich über Deine Kündigungsfrist und bereite die schriftliche Kündigung vor.
- Für Zustellung sorgen: Übergib das Schreiben persönlich oder versende es per Einschreiben mit Rückschein.
- Übergabe vorbereiten: Hinterlasse die Wohnung besenrein und führe eventuelle Renovierungen durch.
- Protokoll führen: Dokumentiere den Zustand der Wohnung und die Zählerstände bei der Übergabe.
- Nach der Miete: Melde Dich um, richte einen Nachsendeauftrag ein und mach Dich bereit für die eigenen vier Wände.
Der Kaufvertrag für Dein Haus ist unterschrieben, das Geld ist überwiesen und der Einzug in die eigene Immobilie steht unmittelbar bevor – jetzt ist höchste Zeit, den bestehenden Mietvertrag zu kündigen. Um einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten, solltest Du Dir bereits früh genug klar darüber werden, welche Kündigungsfristen es gibt, und anschließend ein Kündigungsschreiben aufsetzen. Wir zeigen Dir, was Du bei der Kündigung Deines Mietvertrags auf keinen Fall vergessen solltest, was es bei der Übergabe zu beachten gibt und wie die nächsten Schritte nach der Kündigung aussehen.
Mit unserer Checkliste hast Du alle wichtigen Schritte im Blick und erhältst gleichzeitig eine kostenlose Vorlage für das Kündigungsschreiben und das Übergabeprotokoll.
Schriftliche Kündigung des Mietvertrags vorbereiten
Die Kündigungsfrist Deines Mietvertrags ist der wichtigste Faktor, den es vor dem Aufsetzen des Kündigungsschreibens zu beachten gilt. Die gesetzliche Frist beträgt 3 Monate, jedoch kann in Deinem Mietvertrag auch eine Mindestmietdauer oder eine abweichende Kündigungsfrist vereinbart sein.
Sobald du die Kündigungsfrist kennst, kannst du das Mietverhältnis mit einem schriftlichen Kündigungsschreiben zum gewünschten Termin beenden. Wichtig ist, dass die Kündigung in Papierform bei Deinem Vermieter eingeht, da sie sonst unwirksam ist. Das Kündigungsschreiben selbst sollte die folgenden Punkte enthalten:
- Vollständige Anschrift der Wohnung
- Datum der Kündigung
- Name des Vermieters
- Datum des Auszugs
- Unterschrift des Mieters
Am einfachsten ist es, wenn Du für dieses Schreiben unsere PDF-Vorlage nutzt. Damit bist Du in jedem Fall auf der sicheren Seite und vergisst keine Punkte bei der Kündigung. Lade Dir hier unser Muster herunter!
Mietvertrag kündigen: Die richtige Zustellung
Die meisten Mietverhältnisse müssen bis zum Ende eines Kalendermonats gekündigt werden, da sich bei verspäteter Kündigung die Kündigungsfrist um einen Monat verschiebt. Du solltest in jedem Fall sicherstellen, dass der Vermieter Dein Kündigungsschreiben rechtzeitig erhält. Das ist am einfachsten, wenn Du die Kündigung entweder persönlich gegen eine Empfangsbestätigung übergibst, oder eine Versandmethode wählst, bei der Du einen Rückschein als Nachweis für die Zustellung erhältst. So bist Du immer auf der sicheren Seite.
Nach der Kündigung: Wohnung besenrein hinterlassen
Nachdem das Kündigungsschreiben beim Vermieter eingegangen ist und die verbleibende Mietdauer zu Ende ist, ist es Zeit, die Übergabe vorzubereiten. Hierbei solltest Du zuvor im Mietvertrag nachlesen, welche Schönheitsreparaturen oder eventuelle Renovierungsmaßnahmen in Deiner Verantwortung liegen. In den meisten Fällen ist lediglich vorgeschrieben, dass die Wohnung besenrein zu übergeben ist. Das beinhaltet die folgenden Voraussetzungen:
- Alle Räume staubsaugen und wischen
- Müll und persönliche Gegenstände entfernen
- Küche und Bad reinigen
- Fenster und Türen grob säubern
Die Wohnungsübergabe: Was Du beachten musst
Bei der Wohnungsübergabe solltest Du alle Schäden, den Zustand der Wohnung und alle Zählerstände im Übergabeprotokoll vermerken. Der Vermieter kann sich auf dieses Übergabeprotokoll berufen, wenn er einen Teil der geleisteten Kaution nutzen will, um entstandene Schäden zu beseitigen. Zudem bist Du verpflichtet, dem Vermieter alle Schlüssel zurückzugeben. Außerdem kannst Du Dir hier eine Auskunft einholen, wann Du ungefähr mit der Rückzahlung der Kaution rechnen kannst. Für das Übergabeprotokoll empfehlen wir Dir unsere kostenlose Vorlage – so hast Du alle wichtigen Punkte mit Sicherheit im Blick.
Nach der Übergabe: Was sind die nächsten Schritte?
Sobald der Vermieter das Übergabeprotokoll unterschrieben hat und Du alle Schlüssel übergeben hast, solltest Du für einen reibungslosen Umzug in die eigene Immobilie einige Vorkehrungen treffen.
- Nachsendeauftrag einrichten: So wird Post, die versehentlich an Deine alte Adresse gesendet wird, an Deine neue Anschrift umgeleitet.
- Ummelden: Innerhalb von zwei Wochen musst Du Deine Adresse beim Einwohnermeldeamt ändern.
- Verträge umstellen: Kündige alte Verträge bei Strom-, Gas- oder Wasserversorgern oder stelle diese auf Deine neue Immobilie um.
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Langfristig planen
Bevor Du Deine Immobilie vermietest, lohnt es sich, die langfristige Perspektive zu klären. Ob als Kapitalanlage oder mit Blick auf spätere Eigennutzung oder Verkauf: Ziel ist, Entscheidungen so zu treffen, dass sie flexibel, wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich abgesichert sind.
Wichtige Aspekte dabei:
Finanzielle Planung - Mieteinnahmen realistisch kalkulieren, Rücklagen einplanen, Verwaltung überschaubar halten.
Rechtliche Sicherheit - Alle Vereinbarungen und Fristen transparent und korrekt regeln.
Vertragsgestaltung - Mietverträge so gestalten, dass sie Deinen Zielen entsprechen und Anpassungen bei Bedarf ermöglichen.
Marktorientierte Mietpreise - Faire, marktgerechte Mieten sichern Einnahmen und erleichtern spätere Entscheidungen.
Recht & Alltag zusammen denken
Damit die Vermietung gut läuft, müssen rechtliche Vorgaben und der Vermietungsalltag zusammenpassen. Das bedeutet: Mietvertrag, Nebenkosten-abrechnung und Instandhaltungsplan früh mit rechtlicher Unterstützung erstellen und klar dokumentieren.
Gleichzeitig lohnt es sich, die Abläufe im Alltag klar zu regeln: Wer kümmert sich um Anfragen, Reparaturen oder Wartungen? Klare Abläufe und transparente Kommunikation machen den Alltag planbar und sorgen dafür, dass alles reibungslos läuft.
Finanziell realistisch bleiben
Neben den Mieteinnahmen gehören Rücklagen für Instandhaltung, Leerstände und unerwartete Kosten zur Kalkulation. Nur mit einem klaren Zahlenbild lassen sich gute Entscheidungen treffen.
Kaufnebenkosten: einmalig
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
Finanzierungskosten: laufend
- Zinsen
- ggf. Bereitstellungszinsen
Betriebskosten: umlagefähig
- Heizkosten
- Warmwasser
- Kaltwasser
- Abwasser
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Grundsteuer
- Hausstrom
- Aufzug
- Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Schornsteinfeger
- Gebäude-Sachversicherung
- Haftpflichtversicherung
- Kabelanschluss / Gemeinschaftsantenne
Betriebskosten: nicht umlagefähig
- Reparaturen
- Instandhaltung
- Instandsetzung
- Bankgebühren
- Verwaltungskosten
- Rücklagenzuführung
- Kosten für Neuvermietung
Versicherungen: laufend, nicht umlagefähig
- Mietausfallversicherung
- Rechtsschutzversicherung für Vermieter:innen
Rücklagen
- Rücklagen für größere Sanierungen
- Leerstand oder ungeplante Ausgaben
Eine gute Grundlage für Deine Entscheidung bilden überprüfbare Informationen der potenziellen Mietpartei wie:
- eine vollständig ausgefüllte Selbstauskunft
- ein Arbeitsvertrag und die drei letzten Einkommensnachweise
- eine aktuelle Schufa-Auskunft
Diese Unterlagen geben Dir Orientierung, ob die Miete langfristig machbar ist.
Beispiele für typische Aufgaben einer Hausverwaltung:
- Erstellung und Versand der Nebenkostenabrechnungen
- Organisation von Reparaturen, Wartung und Instandhaltung
- Verwaltung von Mietverträgen, Kautionen und Mieterakten
- Kommunikation mit Handwerker:innenBehörden, oder Dienstleistern
- Durchführung von regelmäßigen Wohnungsbegehungen und Kontrollen
- Unterstützung bei Mieterwechseln, z. B. Wohnungsübergaben und Abnahmen
Wann darf die Miete erhöht werden?
Bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete darf höchstens so hoch sein, wie andere vergleichbare Wohnungen in der Umgebung (Mietspiegel), gesetzlich geregelt durch §558 BGB.
Nach Modernisierung
Führst Du Modernisierungen durch (z. B. neue Heizung, Fenster, Dämmung), darf ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt werden, §559 BGB.
Staffel- oder Indexmiete
Bei vertraglich vereinbarter Staffelmiete oder Indexmiete sind Erhöhungen im Mietvertrag festgelegt.
Fristen beachten
Mieterhöhungen müssen in der Regel mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen (in einigen Regionen 15 % - örtliche Regelungen beachten).
Wann darf eine Abmahnung erfolgen?
Vertragsverletzungen
Wenn Mieter:innen wiederholt Pflichten aus dem Mietvertrag verletzen, z. B. zahlungsrückstände, Ruhestörungen, unerlaubte Untervermietung oder Schäden an der Wohnung.
Vor Kündigung
Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen ist eine Abmahnung häufig Voraussetzung, bevor eine fristgerechte Kündigung rechtlich wirksam werden kann.
Tipps:
Sachlich bleiben - Die Abmahnung soll informieren, nicht bestrafen.
Dokumentieren - Bewahre Kopien auf, um bei späteren Streitigkeiten abgesichert zu sein.
Zeitnah reagieren - Je schneller Du auf Verstöße reagierst, desto eher lassen sich Konflikte klären.
Wie muss eine Abmahnung zugestellt werden?
Schriftform empfohlen
Eine schriftliche Abmahnung ist rechtlich belastbarer und dokumentiert den Vorgang.
Zustellung
Am besten persönlich gegen Unterschrift oder per Einschreiben, damit Du nachweisen kannst, dass die Abmahnung zugestellt wurde.
Inhalt
- Konkrete Beschreibung des Verstoßes
- Bezug auf die entsprechende Vertrags- oder Rechtsgrundlage
- Aufforderung, das Verhalten künftig zu ändern
- Hinweis auf mögliche rechtliche Konsequenzen bei Wiederholung
Wann darf ich kündigen?
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Die gesetzlichen Mindestkündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer, §573c BGB:
- bis 5 Jahre Mietdauer → 3 Monate
- 5-8 Jahre → 6 Monate
- über 8 Jahre → 9 Monate
Welche Gründe sind zulässig?
Zulässige Kündigungsgründe, §573 BGB
- Eigenbedarf
- Dauerhafte Vertragsverletzungen (z. B. wiederholte Mietrückstände)
- Wirtschaftliche oder betriebliche Notwendigkeit
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Außerordentliche (fristlose) Kündigung, §543 BGB
Nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen, z. B. erhebliche Zahlungsverzüge oder starke Störungen.
Welche Form ist zu beachten?
Schriftform Pflicht
Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Mündliche Kündigungen sind unwirksam.
Zustellung
- Persönlich mit Unterschrift der Mieter:in oder
- Per Einschreiben mit Rückschein
Zugestellt gilt die Kündigung
Sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass er die Möglichkeit hat, sie zur Kenntnis zu nehmen (z. B. beim Einwurf in den Briefkasten oder persönliche Übergabe).
Was ist zu dokumentieren?
Alle Schritte, Termine und Zustellungen
Die sollten sorgfältig dokumentiert werden, um im Streitfall rechtlich abgesichert zu sein.
Was ist darüber hinaus zu beachten?
Kommunikation, Reagieren und Absprachen
Klare Kommunikation, zeitnahes Reagieren auf Probleme und transparente Absprachen helfen oft, Kündigungen zu vermeiden. Ein offenes Mietverhältnis kann viele Konflikte schon im Vorfeld lösen.
