Haus kaufen ohne Eigenkapital: So funktioniert die Immobilien-Vollfinanzierung

Immobilien Vollfinanzierung: Eine Chance für den Traum vom Eigenheim

Bei Deinen Recherchen zum Hauskauf hast Du wahrscheinlich schon von der 20-Prozent-Faustregel gehört. Diese Regel empfiehlt, mindestens 20 Prozent der Finanzierungssumme als Eigenkapital einzubringen. Doch die Zeiten haben sich geändert, und die Möglichkeit einer Immobilien-Vollfinanzierung rückt in den Fokus vieler Interessenten.

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Immobilienkauf ohne Eigenkapital realisieren

Angesichts der aktuellen Immobilienpreise verfügen immer weniger Menschen, die von einem Eigenheim träumen, über ausreichend Eigenkapital. Daher wird der Hauskauf ohne Eigenkapital immer beliebter und ist unter bestimmten Voraussetzungen machbar. In diesem Artikel erfährst Du, welche Vor- und Nachteile eine solche Hausfinanzierung ohne Eigenkapital hat und unter welchen Bedingungen sie möglich ist.

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100-Prozent-Finanzierung vs. 110-Prozent-Finanzierung

Bei der Vollfinanzierung eines Hauskaufs gibt es zwei Hauptmodelle:

• 100-Prozent-Finanzierung: Hierbei wird der Kaufpreis der Immobilie vollständig durch die Bank finanziert. Die anfallenden Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten, müssen aus eigener Tasche bezahlt werden.
• 110-Prozent-Finanzierung: Bei diesem Modell wird nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten durch einen Kredit finanziert, was die Frage aufwirft: "Welche Bank finanziert 110?" Diese Kreditform ermöglicht eine Vollfinanzierung des Hauskaufs inklusive der Nebenkosten, was bedeutet, dass keinerlei Eigenkapital erforderlich ist.

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Ein Haus kaufen ohne Eigenkapital – unter diesen Voraussetzungen klappt’s

Wenn Du eine 100-%-Finanzierung anstrebst, also eine Wohnung oder ein Haus ohne Eigenkapital kaufen möchtest, prüfen die Banken Deine finanzielle Situation genau:

• Hohes, gesichertes Einkommen: Nur wer über ein überdurchschnittliches und sicheres Einkommen verfügt, hat gute Chancen auf eine Vollfinanzierung.
• Überdurchschnittliche Kreditwürdigkeit: Ein hoher SCHUFA-Score von über 95 Prozent ist hierbei vorteilhaft.
• Zusätzliche Sicherheiten: Zum Beispiel weitere Immobilien, Aktien oder hoch dotierte Lebensversicherungen.

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Die Rolle der Immobilie bei der Finanzierung ohne Eigenkapital

Die Immobilie selbst stellt für die Bank die größte Sicherheit dar. Zustand und Lage der Immobilie sind entscheidend, um im Falle einer Zwangsversteigerung einen guten Wiederverkaufswert sicherzustellen. Weniger attraktive oder sanierungsbedürftige Immobilien können die Chancen auf eine Vollfinanzierung verschlechtern.

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Wie wirkt sich fehlendes Eigenkapital auf die Baufinanzierung aus?

Je geringer das Eigenkapital, desto höher der Zinssatz, weil die Bank ein höheres Ausfallrisiko hat. Der Zinssatz bei einer Vollfinanzierung kann um 0,5 bis 1 Prozent höher liegen. Eine 110-Prozent-Finanzierung ist teurer als eine 100-Prozent-Finanzierung, da die Bank zusätzlich ins Risiko geht.

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Da Du bei der Vollfinanzierung eine höhere Summe abbezahlen musst, fällt auch Deine monatliche Rate höher aus. Zusätzlich kann die Anschlussfinanzierung teurer sein, da Deine Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist höher ist als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.

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Vor- und Nachteile der Immobilien-Vollfinanzierung

Vorteile einer 100-Prozent-Finanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung

• Kein Eigenkapital erforderlich: Der Immobilienkauf ist auch ohne Ersparnisse möglich, was den Traum vom eigenen Heim für viele früher realisierbar macht. Du zahlst weniger lange Miete und kannst direkt in Dein Eigentum investieren.
• Optimaler Zeitpunkt: Ein Kauf in einer Niedrigzinsphase kann finanziell sinnvoller sein als ein späterer Kauf bei höheren Immobilienpreisen und steigenden Zinsen.
• Höhere Rendite: Eine Immobilie als Geldanlage kann eine höhere Rendite erzielen, besonders wenn kein Eigenkapital eingesetzt wird, was die Gesamtinvestition erhöht.
• Flexibilität des Kapitals: Verfügbarkeit des Eigenkapitals für andere gewinnbringende Anlagen oder dringende Ausgaben.

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Nachteile einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

• Strenge Voraussetzungen: Eine Vollfinanzierung Hauskauf ist oft an hohe Anforderungen geknüpft, wie eine Top-Bonität und ein gesichertes, hohes Einkommen, was nicht für alle Interessenten machbar ist.
• Finanzielle Belastung: Höhere Zinsen und eine höhere monatliche Rate sind typisch für eine 100-Prozent-Finanzierung oder eine 110-Prozent-Finanzierung, da das Risiko für die Bank ohne Eigenkapital größer ist.
• Langfristige Verpflichtung: Eine möglicherweise längere Laufzeit des Kredits aufgrund der höheren Kreditsumme kann langfristige finanzielle Bindungen nach sich ziehen.
• Risiko bei Anschlussfinanzierung: Das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen bleibt bestehen, besonders wenn die Zinsbindung endet und die Restschuld noch hoch ist.
• Erhöhtes Schuldenrisiko: Das gesamte Schuldenrisiko ist höher, da keine Eigenmittel in die Finanzierung einfließen und somit die gesamte Kreditsumme finanziert wird.

Haus finanzieren ohne Eigenkapital – unser Fazit

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist machbar, aber nicht einfach zu bekommen und nicht für jeden ratsam. Die Banken prüfen die möglichen Risiken genau. Auch Du solltest Dir überlegen, wie risikobereit Du bist und ob Du die laufenden Kosten auch bei einem großen Einschnitt in Deinem Leben bedienen kannst (Arbeitslosigkeit, Krankheit, etc.). Sorge auf jeden Fall für eine entsprechende Absicherung, etwa in Form einer Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung.

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