Finanzierung

Haus kaufen ohne Eigenkapital: So funktioniert die Vollfinanzierung

Erfahre, welche Voraussetzungen es für einen Immobilienkauf ohne Eigenkapital gibt und welche Risiken Du kennen solltest.

Bei Deinen Recherchen zum Hauskauf hast Du wahrscheinlich schon von der 20-Prozent-Faustregel gelesen. Sie besagt, dass Du mindestens 20 Prozent der Finanzierungssumme als Eigenkapital einbringen solltest. Aber die Zeiten haben sich geändert.

Immobilienkauf ohne Eigenkapital realisieren

Gerade bei den aktuellen Immobilienpreisen haben immer weniger Menschen, die von einem Eigenheim träumen, so viel Eigenkapital verfügbar. Eine Vollfinanzierung ist also eine durchaus beliebte Lösung und kann funktionieren. Welche Voraussetzungen es für eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital gibt und welche Vor- und Nachteile sie hat, erfährst Du in diesem Artikel.

100-Prozent-Finanzierung vs. 110-Prozent-Finanzierung

Bei der Vollfinanzierung gibt es zwei verschiedene Modelle:

100-Prozent-Finanzierung: Der Kaufpreis der Immobilie wird von der Bank finanziert. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Notarkosten) trägst Du hingegen aus eigener Tasche.

110-Prozent-Finanzierung: Der Kaufpreis der Immobilie plus die Kaufnebenkosten werden vollständig über einen Kredit der Bank finanziert. Die Kaufnebenkosten betragen ca. 10 Prozent des Kaufpreises und müssen zusätzlich eingeplant werden. Daher der Name: 100 Prozent Kaufpreis + 10 Prozent Kaufnebenkosten = Darlehen in Höhe von 110 Prozent. Bei diesem Modell läuft die Finanzierung komplett ohne Eigenkapital.

Ein Haus finanzieren ohne Eigenkapital - unter diesen Voraussetzungen klappt’s

Wenn Du ein Haus oder auch eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen möchtest, schauen sich die Banken Deine finanzielle Situation ganz genau an. Darauf kommt es an:

  • Hohes, gesichertes Einkommen: Dein Einkommen muss auf jeden Fall über dem Durchschnitt liegen. Unkündbare Beamt:innen und Angestellte mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag und regelmäßigem Einkommen haben eine deutlich bessere Chance auf einen Vollfinanzierung als Selbständige und Freiberufler:innen, deren Einkommen Schwankungen unterliegen.
  • Überdurchschnittliche Kreditwürdigkeit: Die Banken fragen Deine Bonität bei der SCHUFA ab. Der sogenannte SCHUFA-Score ist dabei der Gradmesser für Deine Kreditwürdigkeit. Ein sehr hoher Wert über 95 Prozent ist gefragt, wenn Du einen Kredit bekommen möchtest.
  • Am besten schuldenfrei: Die Banken geben Dir eher einen Hauskaufkredit ohne Eigenkapital, wenn Du aktuell keine weiteren Kredite bedienen musst.
  • Zusätzliche Sicherheiten: Das kann zum Beispiel eine weitere Immobilie sein, die Dir Mieteinnahmen beschert. Oder Du verfügst über Aktien und erhältst regelmäßig hohe Dividendenzahlungen. Aber auch eine hoch dotierte Lebensversicherung zählt als Sicherheit.

Wenn Du nicht alle genannten Voraussetzungen erfüllst, heißt das nicht, dass eine Vollfinanzierung unmöglich ist. Pauschale Aussagen lassen sich nur schwer treffen, da jede Lebenssituation anders ist. Lass Dich auf jeden Fall von Expert:innen beraten, die Deinen Finanzierungswunsch individuell prüfen und Dir helfen, passende Kreditangebote zu finden.

Neben Deiner finanziellen Lage spielt die Immobilie selbst eine entscheidende Rolle. Wenn Du eine Wohnung oder ein Haus ohne Eigenkapital kaufen möchtest, dann stellt für die Bank die finanzierte Immobilie selbst die größte Sicherheit dar. Zustand und Lage der Immobilie müssen absolut top sein, damit im Fall einer Zwangsversteigerung ein guter Wiederverkaufswert erzielt werden kann. Eine vergleichsweise günstige Immobilie, die dafür sanierungsbedürftig und nicht besonders attraktiv gelegen ist, kann die Chancen auf eine Vollfinanzierung eher verschlechtern.

Wie wirkt sich fehlendes Eigenkapital auf die Baufinanzierung aus?

Je geringer das Eigenkapital, desto höher der Zinssatz, weil die Bank auch ein höheres Ausfallrisiko hat. Und dieses höhere Ausfallrisiko lässt sich die Bank bezahlen. Der Zinssatz bei einer Vollfinanzierung kann um 0,5 bis 1 Prozent höher liegen. Eine 110-Prozent-Finanzierung ist dabei nochmal teurer als eine 100-Prozent-Finanzierung. Das liegt daran, dass der Bank ein Gegenwert für die Kaufnebenkosten fehlt, die mitfinanziert werden. Die Bank geht also zusätzlich ins Risiko, weil sie bei einem Verkauf der Immobilie zwar Geld für das Objekt an sich erhält, aber nicht für die Kaufnebenkosten. 

Da Du bei der Vollfinanzierung eine insgesamt höhere Summe abbezahlen musst, fällt auch Deine monatliche Rate höher aus. Zusätzlich kann die Anschlussfinanzierung teurer sein. Denn in der Regel ist Deine Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch höher, als wenn Du mit Eigenkapital finanziert hättest. Sind die Bauzinsen in der Zwischenzeit gestiegen, musst Du auch bei der zweiten Finanzierungsrunde wieder einen hohen Zinssatz in Kauf nehmen.

Der finanzielle Druck ist also insgesamt ziemlich hoch. Wenn Du die monatlichen Raten aus irgendeinem Grund einmal nicht mehr bedienen kannst und Du keine Einigung mit Deiner Bank erzielst, kommt es zu einer Zwangsversteigerung. Dann besteht die Gefahr, dass Du auf einem hohen Schuldenberg sitzen bleibst. Um Dich davor zu schützen, kann es zum Beispiel ratsam sein, eine Restschuldversicherung abzuschließen.

Grafik: vergleicht rechnerisch Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital
Baufinanzierung ohne und mit Eigenkapital

Vor- und Nachteile einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Vorteile

➕ Immobilienkauf ohne Ersparnisse möglich

➕ Traum vom Eigenheim frühzeitig ohne Sparen realisieren; weniger lang Miete zahlen

➕ Kauf in Niedrigzinsphase kann sinnvoller sein als späterer Kauf bei höheren Preisen und Zinsen

➕ Immobilie als Geldanlage bringt höhere Rendite, wenn kein Eigenkapital eingesetzt wurde

Eigenkapital für andere Zwecke verfügbar, kann gewinnbringender angelegt werden

Nachteile

➖ Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist an viele Voraussetzungen geknüpft (Top-Bonität, hohes und gesichertes Einkommen, für Selbständige schwer zu bekommen, nur für hochwertige Immobilien)

Höhere Zinsen 

Höhere monatliche Rate

➖ Evtl. höhere Laufzeit aufgrund der höheren Kreditsumme

Risiko einer Anschlussfinanzierung mit hohen Zinsen

Höheres Schuldenrisiko

Haus finanzieren ohne Eigenkapital – unser Fazit

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist machbar, aber nicht einfach zu bekommen und nicht für jeden ratsam. Nicht nur die Banken prüfen die möglichen Risiken ganz genau. Auch Du solltest Dir genau überlegen, wie risikobereit Du bist und ob Du die laufenden Kosten auch bedienen kannst, wenn es zu einem großen Einschnitt in Deinem Leben kommen sollte (Arbeitslosigkeit, Krankheit, etc.). Wenn Du Dich für die Vollfinanzierung entscheidest, dann sorge auf jeden Fall für eine entsprechende Absicherung, etwa in Form einer Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung. Und wie bei jeder Baufinanzierung ist auch beim Immobilienkauf ohne Eigenkapital eine gute Beratung unverzichtbar. Sprich mit Deiner Hausbank und mit Finanzvermittlern, um einen guten Zinsvergleich zu haben und das beste Finanzierungsangebot für Dich zu finden. Falls Du schonmal einen ersten Überblick bekommen möchtest, wie viel Haus Du dir ohne Eigenkapital mit deinem Gehalt leisten kannst, downloade Dir die effi App.

6.11.2023

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