Haus kaufen ohne Eigenkapital: So funktioniert die Vollfinanzierung

Bei Deinen Recherchen zum Hauskauf hast Du wahrscheinlich schon von der 20-Prozent-Faustregel gelesen. Sie besagt, dass Du mindestens 20 Prozent der Finanzierungssumme als Eigenkapital einbringen solltest. Aber die Zeiten haben sich geändert.

Immobilienkauf ohne Eigenkapital realisieren

Gerade bei den aktuellen Immobilienpreisen haben immer weniger Menschen, die von einem Eigenheim träumen, so viel Eigenkapital verfügbar. Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist daher eine beliebte Lösung und kann funktionieren. Welche Voraussetzungen es für eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital gibt und welche Vor- und Nachteile sie hat, erfährst Du in diesem Artikel.

100-Prozent-Finanzierung vs. 110-Prozent-Finanzierung

Bei der Vollfinanzierung gibt es zwei Modelle:

• 100-Prozent-Finanzierung: Der Kaufpreis der Immobilie wird von der Bank finanziert. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Notarkosten) trägst Du aus eigener Tasche.
• 110-Prozent-Finanzierung: Der Kaufpreis der Immobilie plus die Kaufnebenkosten werden vollständig über einen Kredit der Bank finanziert. Die Kaufnebenkosten betragen ca. 10 Prozent des Kaufpreises und müssen zusätzlich eingeplant werden. Daher der Name: 100 Prozent Kaufpreis + 10 Prozent Kaufnebenkosten = Darlehen in Höhe von 110 Prozent. Dieses Modell läuft komplett ohne Eigenkapital.

Ein Haus kaufen ohne Eigenkapital - unter diesen Voraussetzungen klappt’s

Wenn Du ein Haus oder eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen möchtest, schauen sich die Banken Deine finanzielle Situation genau an. Darauf kommt es an:

• Hohes, gesichertes Einkommen: Dein Einkommen muss über dem Durchschnitt liegen. Unkündbare Beamtund Angestellte mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag und regelmäßigem Einkommen haben eine bessere Chance auf eine Vollfinanzierung als Selbständige und Freiberufler
• .
• Überdurchschnittliche Kreditwürdigkeit: Die Banken prüfen Deine Bonität bei der SCHUFA. Ein sehr hoher SCHUFA-Score über 95 Prozent ist gefragt.
• Am besten schuldenfrei: Die Banken bevorzugen Kreditnehmer, die aktuell keine weiteren Kredite bedienen müssen.
• Zusätzliche Sicherheiten: Das können z. B. weitere Immobilien, Aktien oder eine hoch dotierte Lebensversicherung sein.

Falls Du nicht alle genannten Voraussetzungen erfüllst, heißt das nicht, dass eine Vollfinanzierung unmöglich ist. Lass Dich von Expert

beraten, die Deinen Finanzierungswunsch individuell prüfen und Dir helfen, passende Kreditangebote zu finden.

Die Rolle der Immobilie bei der Finanzierung ohne Eigenkapital

Wenn Du eine Wohnung oder ein Haus ohne Eigenkapital kaufen möchtest, stellt für die Bank die Immobilie selbst die größte Sicherheit dar. Zustand und Lage der Immobilie müssen top sein, damit im Fall einer Zwangsversteigerung ein guter Wiederverkaufswert erzielt werden kann. Eine sanierungsbedürftige Immobilie in weniger attraktiver Lage kann die Chancen auf eine Vollfinanzierung verschlechtern.

Wie wirkt sich fehlendes Eigenkapital auf die Baufinanzierung aus?

Je geringer das Eigenkapital, desto höher der Zinssatz, weil die Bank ein höheres Ausfallrisiko hat. Der Zinssatz bei einer Vollfinanzierung kann um 0,5 bis 1 Prozent höher liegen. Eine 110-Prozent-Finanzierung ist teurer als eine 100-Prozent-Finanzierung, da die Bank zusätzlich ins Risiko geht.

Da Du bei der Vollfinanzierung eine höhere Summe abbezahlen musst, fällt auch Deine monatliche Rate höher aus. Zusätzlich kann die Anschlussfinanzierung teurer sein, da Deine Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist höher ist als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.

Vor- und Nachteile einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Vorteile:

• Immobilienkauf ohne Ersparnisse möglich
• Traum vom Eigenheim frühzeitig realisieren; weniger lang Miete zahlen
• Kauf in Niedrigzinsphase kann sinnvoller sein als späterer Kauf bei höheren Preisen und Zinsen
• Immobilie als Geldanlage bringt höhere Rendite, wenn kein Eigenkapital eingesetzt wurde
• Eigenkapital für andere Zwecke verfügbar, kann gewinnbringender angelegt werden

Nachteile:

• An viele Voraussetzungen geknüpft (Top-Bonität, hohes und gesichertes Einkommen)
• Höhere Zinsen
• Höhere monatliche Rate
• Evtl. höhere Laufzeit aufgrund der höheren Kreditsumme
• Risiko einer Anschlussfinanzierung mit hohen Zinsen
• Höheres Schuldenrisiko

Haus finanzieren ohne Eigenkapital – unser Fazit

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist machbar, aber nicht einfach zu bekommen und nicht für jeden ratsam. Die Banken prüfen die möglichen Risiken genau. Auch Du solltest Dir überlegen, wie risikobereit Du bist und ob Du die laufenden Kosten auch bei einem großen Einschnitt in Deinem Leben bedienen kannst (Arbeitslosigkeit, Krankheit, etc.). Sorge auf jeden Fall für eine entsprechende Absicherung, etwa in Form einer Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung.

Eine gute Beratung ist unverzichtbar. Sprich mit Deiner Hausbank und Finanzvermittlern, um einen guten Zinsvergleich zu haben und das beste Finanzierungsangebot zu finden. Falls Du schonmal einen ersten Überblick bekommen möchtest, wie viel Haus Du Dir ohne Eigenkapital leisten kannst, downloade die effi App.

‍