Jung kauft Alt: Neue Förderung für junge Familien
Durch das “Jung kauft Alt”-Förderprogramm werden junge Familien beim Kauf sanierungsbedürftiger Immobilien unterstützt. Lohnt sich das?
Was ist das “Jung kauft Alt”-Programm?
Das “Jung kauft Alt”-Förderungsprogramm ist eine staatliche Unterstützung für junge Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen, das diese beim Erwerb einer sanierungsbedürftigen Immobilie unterstützt. Diese Immobilie müssen die Käufer:innen innerhalb von 4 bis 5 Jahren so energetisch sanieren, dass sie den KfW-Effizienzhausstandard 70 erreicht.
Durch dieses Förderprogramm schafft die KfW einen Anreiz für die energetische Sanierung sonst eher unattraktiver Wohnimmobilien und ermöglicht Haushalten mit niedrigem oder mittlerem Einkommen den Erwerb einer Immobilie. Die Mittel für das Förderprogramm stammen vom Bundesbauministerium und werden durch das “Jung kauft Alt”-Programm zur Erneuerung des Immobilienbestandes in Deutschland und der Erleichterung des Immobilienkaufs für einkommensschwächere Haushalte verwendet.
Im Gegenzug werden den Kreditnehmer:innen günstige Konditionen für ihre Baudarlehen gewährt. Seit dem 3. September 2024 ist das “Jung kauft Alt”-Programm aktiv, noch bis zum 31.12.2025 werden die Kredite von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergeben.
Wer ist für die Förderung berechtigt?
Die Förderung der KfW richtet sich an junge Familien und Alleinerziehende, die mindestens ein minderjähriges Kind zu ihrem Haushalt zählen. Das Haushaltseinkommen der Antragsteller:innen darf zudem 90.000 € nicht überschreiten, wobei pro weiterem Kind im Haushalt dieser Maximalbetrag um 10.000 € erhöht wird.
Welche Konditionen haben die geförderten Kredite?
Die KfW bietet für das “Jung kauft Alt”-Programm je nach Bedürfnissen der Immobilienkäufer:innen unterschiedliche Laufzeiten und Kreditbeträge an. Der Maximalbetrag liegt bei einer Familie mit einem Kind bei 100.000 €, bei einer Familie mit zwei Kindern bei bis zu 125.000 € und ab drei Kindern bei bis zu 150.000 €.
Neben den unterschiedlichen Kredithöhen bietet die KfW auch unterschiedliche Laufzeiten an. So sind Kreditlaufzeiten zwischen sieben und 35 Jahren möglich, wobei die maximale Laufzeit der Zinsbindung 20 Jahre beträgt. Für einen Kredit mit 10 Jahren Zinsbindung bietet die KfW einen effektiven Jahreszins für das Darlehen von 1,51 %. Somit ist das Darlehen der KfW bis zu 2 % günstiger als andere marktübliche Darlehen von anderen Banken und Kreditinstituten.
Zusätzlich zum günstigen Zinssatz kann die “Jung kauft Alt”-Förderung der KfW auch mit anderen geförderten Darlehen kombiniert werden. So können beispielsweise Förderungen für den Einbau einer neuen Heizung im Zuge der energetischen Sanierung beantragt werden. Außerdem kann der Kaufpreis der Immobilie neben dem “Jung kauft Alt”-Darlehen zusätzlich mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm zusammen finanziert werden.
Welche Immobilien werden mit “Jung kauft Alt”-Krediten gefördert?
Eine Immobilie, die mithilfe des “Jung kauft Alt”-Programms gekauft wird, muss zum Zeitpunkt der Beantragung der Förderung mit der Energieeffizienzklasse F, G oder H bewertet sein. Nach dem Kauf der Immobilie verpflichten sich die Käufer:innen, die Immobilie innerhalb von maximal 54 Monaten (4,5 Jahre) auf den KfW-Effizienzhausstandard 70 EE zu sanieren.
Dieser Effzienzhausstandard 70 EE bedeutet, dass die Immobilie im Vergleich zu einem Neubau, der mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) konform ist, 70 % weniger Energie verbraucht.
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Langfristig planen
Bevor Du Deine Immobilie vermietest, lohnt es sich, die langfristige Perspektive zu klären. Ob als Kapitalanlage oder mit Blick auf spätere Eigennutzung oder Verkauf: Ziel ist, Entscheidungen so zu treffen, dass sie flexibel, wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich abgesichert sind.
Wichtige Aspekte dabei:
Finanzielle Planung - Mieteinnahmen realistisch kalkulieren, Rücklagen einplanen, Verwaltung überschaubar halten.
Rechtliche Sicherheit - Alle Vereinbarungen und Fristen transparent und korrekt regeln.
Vertragsgestaltung - Mietverträge so gestalten, dass sie Deinen Zielen entsprechen und Anpassungen bei Bedarf ermöglichen.
Marktorientierte Mietpreise - Faire, marktgerechte Mieten sichern Einnahmen und erleichtern spätere Entscheidungen.
Recht & Alltag zusammen denken
Damit die Vermietung gut läuft, müssen rechtliche Vorgaben und der Vermietungsalltag zusammenpassen. Das bedeutet: Mietvertrag, Nebenkosten-abrechnung und Instandhaltungsplan früh mit rechtlicher Unterstützung erstellen und klar dokumentieren.
Gleichzeitig lohnt es sich, die Abläufe im Alltag klar zu regeln: Wer kümmert sich um Anfragen, Reparaturen oder Wartungen? Klare Abläufe und transparente Kommunikation machen den Alltag planbar und sorgen dafür, dass alles reibungslos läuft.
Finanziell realistisch bleiben
Neben den Mieteinnahmen gehören Rücklagen für Instandhaltung, Leerstände und unerwartete Kosten zur Kalkulation. Nur mit einem klaren Zahlenbild lassen sich gute Entscheidungen treffen.
Kaufnebenkosten: einmalig
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
Finanzierungskosten: laufend
- Zinsen
- ggf. Bereitstellungszinsen
Betriebskosten: umlagefähig
- Heizkosten
- Warmwasser
- Kaltwasser
- Abwasser
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Grundsteuer
- Hausstrom
- Aufzug
- Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Schornsteinfeger
- Gebäude-Sachversicherung
- Haftpflichtversicherung
- Kabelanschluss / Gemeinschaftsantenne
Betriebskosten: nicht umlagefähig
- Reparaturen
- Instandhaltung
- Instandsetzung
- Bankgebühren
- Verwaltungskosten
- Rücklagenzuführung
- Kosten für Neuvermietung
Versicherungen: laufend, nicht umlagefähig
- Mietausfallversicherung
- Rechtsschutzversicherung für Vermieter:innen
Rücklagen
- Rücklagen für größere Sanierungen
- Leerstand oder ungeplante Ausgaben
Eine gute Grundlage für Deine Entscheidung bilden überprüfbare Informationen der potenziellen Mietpartei wie:
- eine vollständig ausgefüllte Selbstauskunft
- ein Arbeitsvertrag und die drei letzten Einkommensnachweise
- eine aktuelle Schufa-Auskunft
Diese Unterlagen geben Dir Orientierung, ob die Miete langfristig machbar ist.
Beispiele für typische Aufgaben einer Hausverwaltung:
- Erstellung und Versand der Nebenkostenabrechnungen
- Organisation von Reparaturen, Wartung und Instandhaltung
- Verwaltung von Mietverträgen, Kautionen und Mieterakten
- Kommunikation mit Handwerker:innenBehörden, oder Dienstleistern
- Durchführung von regelmäßigen Wohnungsbegehungen und Kontrollen
- Unterstützung bei Mieterwechseln, z. B. Wohnungsübergaben und Abnahmen
Wann darf die Miete erhöht werden?
Bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete darf höchstens so hoch sein, wie andere vergleichbare Wohnungen in der Umgebung (Mietspiegel), gesetzlich geregelt durch §558 BGB.
Nach Modernisierung
Führst Du Modernisierungen durch (z. B. neue Heizung, Fenster, Dämmung), darf ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt werden, §559 BGB.
Staffel- oder Indexmiete
Bei vertraglich vereinbarter Staffelmiete oder Indexmiete sind Erhöhungen im Mietvertrag festgelegt.
Fristen beachten
Mieterhöhungen müssen in der Regel mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen (in einigen Regionen 15 % - örtliche Regelungen beachten).
Wann darf eine Abmahnung erfolgen?
Vertragsverletzungen
Wenn Mieter:innen wiederholt Pflichten aus dem Mietvertrag verletzen, z. B. zahlungsrückstände, Ruhestörungen, unerlaubte Untervermietung oder Schäden an der Wohnung.
Vor Kündigung
Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen ist eine Abmahnung häufig Voraussetzung, bevor eine fristgerechte Kündigung rechtlich wirksam werden kann.
Tipps:
Sachlich bleiben - Die Abmahnung soll informieren, nicht bestrafen.
Dokumentieren - Bewahre Kopien auf, um bei späteren Streitigkeiten abgesichert zu sein.
Zeitnah reagieren - Je schneller Du auf Verstöße reagierst, desto eher lassen sich Konflikte klären.
Wie muss eine Abmahnung zugestellt werden?
Schriftform empfohlen
Eine schriftliche Abmahnung ist rechtlich belastbarer und dokumentiert den Vorgang.
Zustellung
Am besten persönlich gegen Unterschrift oder per Einschreiben, damit Du nachweisen kannst, dass die Abmahnung zugestellt wurde.
Inhalt
- Konkrete Beschreibung des Verstoßes
- Bezug auf die entsprechende Vertrags- oder Rechtsgrundlage
- Aufforderung, das Verhalten künftig zu ändern
- Hinweis auf mögliche rechtliche Konsequenzen bei Wiederholung
Wann darf ich kündigen?
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Die gesetzlichen Mindestkündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer, §573c BGB:
- bis 5 Jahre Mietdauer → 3 Monate
- 5-8 Jahre → 6 Monate
- über 8 Jahre → 9 Monate
Welche Gründe sind zulässig?
Zulässige Kündigungsgründe, §573 BGB
- Eigenbedarf
- Dauerhafte Vertragsverletzungen (z. B. wiederholte Mietrückstände)
- Wirtschaftliche oder betriebliche Notwendigkeit
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Außerordentliche (fristlose) Kündigung, §543 BGB
Nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen, z. B. erhebliche Zahlungsverzüge oder starke Störungen.
Welche Form ist zu beachten?
Schriftform Pflicht
Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Mündliche Kündigungen sind unwirksam.
Zustellung
- Persönlich mit Unterschrift der Mieter:in oder
- Per Einschreiben mit Rückschein
Zugestellt gilt die Kündigung
Sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass er die Möglichkeit hat, sie zur Kenntnis zu nehmen (z. B. beim Einwurf in den Briefkasten oder persönliche Übergabe).
Was ist zu dokumentieren?
Alle Schritte, Termine und Zustellungen
Die sollten sorgfältig dokumentiert werden, um im Streitfall rechtlich abgesichert zu sein.
Was ist darüber hinaus zu beachten?
Kommunikation, Reagieren und Absprachen
Klare Kommunikation, zeitnahes Reagieren auf Probleme und transparente Absprachen helfen oft, Kündigungen zu vermeiden. Ein offenes Mietverhältnis kann viele Konflikte schon im Vorfeld lösen.
