Die Instandhaltungsrücklage für Eigentumswohnungen ist gesetzlich geregelt und sollte min. 1,00–1,50 € / m² monatlich betragen, um Eigentümer vor unerwartet hohen Kosten zu bewahren.
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Die Instandhaltungsrücklage ist ein fester Geldbetrag, den alle Eigentümer einer Eigentumswohnung regelmäßig zahlen. Er dient dazu, größere Reparaturen und Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren, also an Gebäudeteilen, die allen gehören. Hierzu gehören das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, die Heizung oder der Aufzug. So wird sichergestellt, dass nötige Maßnahmen nicht an fehlenden finanziellen Mitteln scheitern oder plötzlich hohe Sonderumlagen auf die Eigentümer zukommen.
Im Unterschied zum klassischen Einfamilienhaus, bei dem der Eigentümer allein für Reparaturen verantwortlich ist, regelt bei Eigentumswohnungen das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) den Umgang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum. Laut § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG ist eine ordnungsgemäße Verwaltung nur gegeben, wenn eine angemessene Rücklage für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gebildet wird. Gleichzeitig ist sie ein wichtiges Qualitätsmerkmal einer Immobilie, sowohl für aktuelle Eigentümer als auch für potenzielle Käufer, da sie zentrales Element zur Werterhaltung der Immobilie ist.
Eine pauschale Antwort gibt es darauf nicht, denn die passende Höhe hängt von verschiedenen Faktoren wie dem Alter, Zustand und dem Umfang des gemeinschaftlichen Eigentums ab. Besondere Ausstattungen wie Aufzug, Tiefgarage und Flachdach können die Kosten in die Höhe treiben.
Folgende Faustformeln kannst Du für die Berechnung der Instandhaltungsrücklage für eine Eigentumswohnung nutzen:
Jährliche Rücklage = (Herstellungskosten × 1,5) / 80 Jahre × Anteil des Gemeinschaftseigentums
Beispiel: Bei Herstellungskosten von 2.000 € / m² und einem Gemeinschaftsanteil von 70 % ergibt sich eine empfohlene Rücklage von rund 26 € / m² pro Jahr.
Viele Verwalter greifen auf vereinfachte Pauschalbeträge zurück. Diese liegen meist zwischen 0,80 € und 1,50 € pro m² Wohnfläche und Monat, je nach Alter und Zustand der Immobilie.
Dabei gilt:
Diese Sätze können durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft angepasst werden, sollten aber regelmäßig überprüft werden, insbesondere wenn größere Maßnahmen wie eine Dachsanierung oder die Erneuerung der Heizungsanlage absehbar sind.
Wir gehen aus von einer Wohnung mit 80 m² Wohnfläche in einem Gebäude mit 10 Einheiten und durchschnittlichem Ausstattungsstandard (inkl. Aufzug). Die Herstellungskosten für das Gebäude lagen ursprünglich bei ca. 2.000 € / m².
Erforderliche Rücklage für 80 m² Wohnung (über 30 Jahre): ca. 28.000 €. Dies entspricht etwa 77 € / Monat (ohne Zinsen, vereinfacht gerechnet).
Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt vor, dass das Geld der Gemeinschaft sicher und getrennt vom Vermögen des Verwalters aufbewahrt werden muss. Daraus ergeben sich klare Anforderungen:
Diese Varianten bieten zwar keine hohen Erträge, erfüllen aber das wichtigste Ziel: Sicherheit und Verfügbarkeit.
Risikoinvestments wie
sind tabu. Die Rücklage ist kein Anlagevermögen, sondern eine Sicherheitsreserve und darf daher keinen Kapitalrisiken ausgesetzt sein.
Die Entscheidung über die Art der Geldanlage trifft in der Regel der Verwalter, allerdings nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben und des WEG-Beschlusses. Transparenz ist hier entscheidend: Die Kontobewegungen müssen regelmäßig offengelegt werden, z. B. im Rahmen der Jahresabrechnung oder auf Verlangen einzelner Eigentümer. Die Eigentümergemeinschaft kann (und sollte) mitentscheiden, über:
Die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft deckt ausschließlich Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ab. Alles, was zu Deinem Sondereigentum gehört, ist nicht enthalten, also in der Regel Innenbereiche Deiner Wohnung, z. B.:
Erfahrungswerte zeigen, dass zusätzlich auch eine private Rücklage für das Sondereigentum empfehlenswert ist. Vor allem, wenn Du langfristig planst, in der Wohnung zu wohnen oder sie vermietest.
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