Wohnung zum Kauf · provisionsfrei · als Kapitalanlage geeignet
40235, Walter-Eucken-Straße, Flingern Nord
•2 Zimmer•50 m² Wohnfläche
Zimmer
2Wohnfläche
50 m²Preis pro m²
7.875 €/m²Baujahr
2026Energieeffizienzklasse
AÜber diese Immobilie
Durchdachte 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss des Hauses H mit 50,44 m² Wohnfläche, privater Terrasse (knapp 10 m² tatsächliche Fläche) und eigenem Garten. Für Anleger, die eine Einheit mit maximalem Vermietungshebel suchen, vereint diese Wohnung die entscheidenden Faktoren: eine kompakte, effizient geschnittene Fläche, die sich am Markt zu Neubau-Mieten über 21 €/m² vermieten lässt, kombiniert mit einem Alleinstellungsmerkmal, das Fluktuation minimiert – dem privaten Gartenanteil.Der Grundriss ist gut strukturiert und auf Alltagstauglichkeit ausgelegt. Vom Flur mit knapp 6 m² sind Wohnbereich, Schlafzimmer und Bad separat erreichbar – ein Merkmal, das gerade bei Paaren und Home-Office-Nutzern entscheidend ist, wenn einer Person Ruhe benötigt, während die andere den Wohnbereich nutzt. Der Wohn- und Kochbereich mit 17,89 m² öffnet sich über bodentiefe Fenster zur Terrasse und dem dahinterliegenden Garten. Das Schlafzimmer mit 14,76 m² ist vom Wohnbereich abgewandt positioniert und bietet Ruhe und Rückzug. Das Tageslichtbad misst 7,27 m².
Über die Ausstattungslinie „Wohnbereit" wird die Wohnung fertig eingerichtet übergeben: Duschsystem und Waschtischunterschrank von Hansgrohe, rahmenlose Duschabtrennung aus Echtglas, runder Designspiegel mit LED-Ambientebeleuchtung, Deckenleuchte und Accessoires-Paket im Bad sowie robuster Vinyl-Designbodenbelag in den Wohnräumen. Ab Übergabe ist die Wohnung sofort bezugs- oder vermietbar; Bemusterungstermine und Folgeinvestitionen in die Innenausstattung entfallen. Eine maßgeschneiderte Küche ist optional zubuchbar und wird direkt in den Bauprozess integriert – ohne separaten Küchenstudio-Termin und ohne zusätzlichen Koordinationsaufwand.
Die Erdgeschosslage bietet einen Investmentvorteil, der oft unterschätzt wird: Mieter mit privatem Gartenanteil kündigen seltener, da ein vergleichbares Angebot im urbanen Neubau kaum zu finden ist. Das reduziert Leerstandsrisiko und Neuvermietungskosten – zwei Faktoren, die die effektive Rendite über die Haltedauer spürbar beeinflussen.
Realisiert wird die Wohnung barrierefrei im KfW-Effizienzhaus-40-Standard mit angestrebter QNG-Plus-Zertifizierung, bei einer lichten Raumhöhe von 2,62 m. Fernwärme und Photovoltaik halten die Nebenkosten gering und stärken die Position im Vermietungsgespräch.
Das steuerliche Setup überzeugt: 5 % degressive AfA gemäß § 7 Abs. 5a EStG kombiniert mit 5 % Sonder-AfA gemäß § 7b EStG – insgesamt bis zu 10 % Abschreibung jährlich in den ersten vier Jahren. Über zehn Jahre summiert sich die steuerliche Entlastung auf über 50 % des Gebäudewerts. KfW-Förderkredite zu vergünstigten Konditionen sind zusätzlich abrufbar. Im Einzelfall ermöglicht diese Konstellation eine Nachsteuer-Eigenkapitalrendite von über 10 %.
Tiefgaragen-Stellplatz mit E-Lade-Vorrüstung optional buchbar.
Provisionsfreier Erwerb vom börsennotierten Entwickler Instone Real Estate. Baubeginn Q2/2026 erfolgt, Fertigstellung Q3/2028.
Sie bevorzugen eine andere Wohnungsgröße? Sprechen Sie uns für alternative Angebote gern unverbindlich an. Lage Die Einheit H.04 liegt im Erdgeschoss des Hauses H an der Walter-Eucken-Straße mit Gartenausrichtung in das Innere der Quartiersentwicklung Grafental. Das verkehrsberuhigte, begrünte Umfeld macht die Wohnung besonders attraktiv für eine Mieterklientel, die im urbanen Düsseldorf einen ruhigen Rückzugsort mit Außenfläche sucht – ohne auf Innenstadtnähe verzichten zu wollen.
Grafental ist als Quartier vollständig etabliert: Nahversorgung mit Supermarkt und Bäckerei, gastronomische Angebote, eine quartiereigene Kita und das nahegelegene Gymnasium am Heinzelmännchenweg decken alle Alltagsbedürfnisse ab. Bushaltestellen im Quartier binden direkt an das Düsseldorfer Stadtzentrum an, über die Grafenberger Allee sind die Autobahnkreuze A44, A46 und A52 in wenigen Minuten erreicht.
Was diese Lage für Kapitalanleger besonders macht, ist die räumliche Nähe zum Grafenberger Wald bei gleichzeitiger Citynähe. Diese Doppelqualität ist in Düsseldorf nur an wenigen Standorten gegeben und treibt sowohl Mietnachfrage als auch Preisentwicklung. Flingern-Nord hat sich innerhalb weniger Jahre von einem aufstrebenden Viertel zu einer der begehrtesten Wohnadressen Düsseldorfs entwickelt – getragen von einer jungen, kaufkräftigen Mieterschaft aus Kreativwirtschaft, Medien und Unternehmensberatung.
Die Marktkennzahlen bestätigen die Standortqualität: Neubau-Mieten liegen in Düsseldorf stabil über 21 €/m², die Leerstandsquote im Neubausegment beträgt nur 0,5 %. Als Landeshauptstadt mit Sitz zahlreicher Konzerne und internationalem Wirtschaftsprofil bietet Düsseldorf Kapitalanlegern eine Nachfragebasis, die konjunkturelle Schwankungen überdurchschnittlich gut abfedert. Weitere Informationen After Work auf der Baustelle Lernen Sie das MOSAiK kennen, bevor es fertiggestellt ist. Bei einem Aperol Spritz vom Cocktail-Wagen und sommerlichen Snacks führen wir Sie über das Gelände und nehmen uns Zeit für Ihre Fragen.
Mittwoch, 15. Juli
16:30 – 19:00 Uhr
Baucontainer an der Baustelle
Walter-Eucken-Straße Ecke Hohenzollernallee, 40235 Düsseldorf
Ausstattung
Aufzug
Garten
Sanierungskosten und Einsparpotenzial
Aktueller Energieausweis: Klasse A, 50 m² Wohnfläche, Baujahr 2026. Auf Basis von Energieklasse und Heizungstyp sind folgende staatliche Fördersätze für diese Immobilie anwendbar.
Energieeffizienzklasse A
H
G
F
E
D
C
B
A
A+
Schätzwerte basierend auf Baujahr, Energieklasse und Heizungstyp dieser Immobilie sowie BEG-Förderquoten 2024.
Kaufpreis396.900 €
Preis pro m²7.875 €
Wohnfläche50 m²
