Düsseldorf-Rath: Zwei vermietete Wohnungen als Einheit – ideal für Eigennutzung oder Kapitalanlage!
40472, Rath, Düsseldorf
•108 m² Wohnfläche
Wohnfläche
108 m²Preis pro m²
3.009 €Baujahr
1977Energieeffizienzklasse
DÜber diese Immobilie
Zum Verkauf stehen zwei rechtlich zusammengehörige Wohnungen im beliebten Düsseldorfer Stadtteil Rath. Die beiden Einheiten befinden sich im ersten Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses, sind gemeinsam als eine Einheit im Grundbuch eingetragen und verfügen über eine Gesamtwohnfläche von rund 108 m². Das attraktive Wohnungspaket besteht aus einer großzügigen 2-Zimmer-Wohnung auf der Hausrückseite sowie einer gut geschnittenen 1-Zimmer-Wohnung zur Hausfront. Beide Einheiten sind derzeit vermietet und ermöglichen den Erwerber*innen laufende Mieteinnahmen unmittelbar ab dem wirtschaftlichen Übergang. Damit eröffnet die Immobilie vielseitige Nutzungsperspektiven: Sie eignet sich gleichermaßen als klassische Kapitalanlage, für eine spätere Mischnutzung oder – unter Beachtung der gesetzlichen Voraussetzungen und Kündigungsfristen – perspektivisch auch zur vollständigen Eigennutzung. Ein besonderer Mehrwert liegt in der flexiblen Grundrisskonzeption. Bei Bedarf lassen sich beide Wohnungen mit wenigen gezielten Maßnahmen wieder zu einer großzügigen Gesamtwohnung zusammenführen. Im Wesentlichen wären hierfür die Herstellung einer Verbindung zwischen den Einheiten, der Rückbau einer der beiden Küchen sowie kleinere Anpassungen an Bodenflächen und gegebenenfalls einzelnen Anschlüssen erforderlich. Nach derzeitiger unverbindlicher Einschätzung ist für die Zusammenlegung mit einem Kostenrahmen von etwa 8.000 bis 12.000 € zu rechnen. Mit einem wirtschaftlich überschaubaren Umbauaufwand lässt sich somit ein großzügiges und individuell gestaltbares Zuhause schaffen, das die Vorzüge beider Einheiten miteinander verbindet. Auch aus Sicht von Kapitalanleger*innen bietet die bestehende Aufteilung eine attraktive Ausgangssituation: Zwei separat vermietete Wohnungen sorgen für eine breitere Ertragsbasis und ermöglichen zugleich eine flexible zukünftige Nutzung. Gemeinsam erzielen die Einheiten derzeit eine monatliche Nettokaltmiete von 1.320,00 €. Dies entspricht einer Jahresnettokaltmiete von 15.840,00 €. Bei der aktuellen Jahresnettokaltmiete von 15.840 € ergibt sich bezogen auf den Kaufpreis eine Bruttomietrendite von rund 4,87 % beziehungsweise ein Kaufpreisfaktor von ca. 20,5. Erwerbsnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten bleiben hierbei unberücksichtigt. Durch die bestehende Vermietung profitieren Erwerber*innen von laufenden Einnahmen, ohne zunächst eine Neuvermietung organisieren zu müssen. Gleichzeitig erfolgt der Erwerb aufgrund des gemeinsamen Grundbucheintrags als einheitliche Transaktion. Hierdurch können zusätzliche Aufwendungen vermieden werden, die bei einem getrennten Erwerb zweier rechtlich selbstständiger Einheiten entstehen könnten. Beide Wohnungen präsentieren sich in einem sehr gepflegten Gesamtzustand. Die elektrischen Anlagen sowie die Bäder wurden im Jahr 2011 erneuert. Auch die Heizungsanlagen stammen aus den Jahren 2011 beziehungsweise 2016. Die Kunststofffenster wurden überwiegend im Jahr 2012 ausgetauscht und teilweise im Jahr 2024 nochmals erneuert. Sie unterstützen ein angenehmes Raumklima und bieten modernsten Wärme- und Schallschutz. Hier wurde bereits in der Vergangenheit Wert auf eine hochwertige Bauweise und ein angenehmes Wohnklima gelegt. Doppeltes Mauerwerk mit Innendämmung sowie eine sehr gut isolierte Verglasung tragen zu einem guten Wärmeschutz bei, reduzieren die Aufheizung im Sommer und ermöglichen energieeffizienten Wohnkomfort im Winter.Ausstattung
Keller
Balkon
Sanierungskosten und Einsparpotenzial
Aktueller Energieausweis: Klasse D, 108 m² Wohnfläche, Baujahr 1977. Auf Basis von Energieklasse und Heizungstyp sind folgende staatliche Fördersätze für diese Immobilie anwendbar.
Energieeffizienzklasse D
H
G
F
E
D
C
B
A
A+
KfW 261 · Effizienzhaus
bis 20 %
Zuschuss auf Sanierungskosten
KfW · Einzelmaßnahme
bis 70 %
für eine neue Heizungsanlage
Schätzwerte basierend auf Baujahr, Energieklasse und Heizungstyp dieser Immobilie sowie BEG-Förderquoten 2024.
Kaufpreis325.000 €
Preis pro m²3.009 €
