Unrenoviert, schlechter Zustand, DÜS Rand-Lage – aber 5,26% AfA & Fix-Flip-Potenzial!
40597, Hildener Str., Düsseldorf - Hassels
2 Zimmer•45 m² Wohnfläche
Adresse
40597, Hildener Str., Düsseldorf - HasselsZimmer
2Wohnfläche
45 m²Preis pro m²
4.032 €/m²Baujahr
1967Energieeffizienzklasse
DÜber diese Immobilie
360°-Rundgang: https://www.ohne-makler.net/panorama/468848/ Wir sind ehrlich: Diese Bilder gewinnen keinen Schönheitswettbewerb. Zum Verkauf steht hier beispielhaft die WE 14 (45,07 m², 2. OG hinten rechts). Im Gegensatz zu unseren anderen Einheiten im Haus zeigen wir Ihnen hier bewusst eine Wohnung, die komplett "ungeschminkt" ist. Der Zustand im Inneren ist aktuell schlecht – hier schlummert handwerkliches Aufwertungspotenzial. Warum wir das so ehrlich reinschreiben? Weil diese Einheit genau dadurch die perfekte Chance für Investoren und Handwerker ist, die durch eine spätere Aufwertung massiven Mehrwert schaffen wollen. ℹ️ Status: Die Wohnung wird aktuell für 721 € kalt (16,00 €/m²) vermietet. Das Fundament stimmt jedoch: ✅ Die Substanz: Das Mehrfamilienhaus (Baujahr 1967) bietet eine solide Basis. ✅ Steuervorteil: Sie können durch ein Restnutzungsdauergutachten ca. 5,26 % AfA auf den Gebäudeanteil abschreiben. ✅ Kein Investitionsstau bei der Heizung: Die Heizanlage des Gebäudes wird 2026 komplett erneuert – die Kosten von ca. 50.000 € sind bereits vom Verkäufer bezahlt! ✅ Baugenehmigung für Balkone liegt bereits vor und wird kostenfrei mitgegeben. # Ausstattung Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Laminat, Fliesen Bemerkungen: Mit 4.031,73 € / m² für die WE 14 ein sehr fairer Einstiegspreis im Düsseldorfer Markt. Wer hier "löffelfertig" einkaufen will, ist falsch. Wer Potenzial sucht, ist hier goldrichtig. Das Gebäude selbst bietet: ✅ Aufzug vorhanden. ✅ Eigenes Kellerabteil. ✅ Zukünftige Gas-Zentralheizung (ab 2026). ✅ Provisionsfreier Direktverkauf. Transparenz-Hinweis zum Haus: ℹ️ Dach und Fassade sind auf dem Stand von ca. 1990-2000. ℹ️ Aktuell kein Balkon (genehmigter Anbau auf eigene Kosten möglich). ℹ️ Energieeffizienzklasse D (123,69 kWh/m²a). ℹ️ Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird gerade neu gegründet, entsprechend niedrig ist die anfängliche Instandhaltungsrücklage. # Weitere Angaben - Verfügbar ab: sofort - Objektzustand: renovierungsbedürftig - Bodenbelag: Fliesen, Laminat, Kunststoff # Lagebeschreibung Hildener Straße 101, Düsseldorf-Benrath. Wir reden es nicht schön: Das ist nicht die Kö und auch nicht das absolute Szeneviertel. Es ist eine solide Randlage in Benrath. Aber genau das macht es für die Vermietung so attraktiv: Bezahlbarer Wohnraum am Stadtrand ist extrem gefragt – besonders bei Pendlern und Studenten. Anbindung: ✅ 2 Min. zum Bahnhof Benrath. ✅ 12 Min. mit der S-Bahn zum Düsseldorf Hbf. ✅ Ca. 17 Min. mit dem Auto in die Innenstadt. ✅ 5 Min. mit dem Fahrrad zum Schlosspark Benrath. Infrastruktur (im Umkreis von 5 km): Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel # Sonstiges Heizungsart: Zentralheizung Energieträger: Gas Zahlen & Fakten für Ihr Projekt (Beispiel WE 14): ℹ️ Kaufpreis: 181.710,14 €. ℹ️ Vor Steuern weist das Investment einen negativen Cashflow auf (ca. -136 € im Monat). ✅ Durch die 5,26 % AfA dreht sich das Ergebnis nach Steuern stark ins Positive: +122 € / Monat (Annahme: 42% Steuersatz & 100% Finanzierung). Sie suchen eine andere Größe oder eine bezugsfreie Einheit für Ihr Projekt? Wir haben in diesem Haus aktuell 12 Einheiten von 21,9 m² bis 108,6 m² im Angebot – teils vermietet, teils leerstehend. Auch Paketkäufe für Entwickler sind denkbar. Grundrisse: - https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1612176.pdf () ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet. # Energie - Energieausweis: Energiebedarfsausweis - Endenergiebedarf: 123 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: D - Heizungsart: Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: 468848Ausstattung
Aufzug
Keller
Balkon
Garten
Sanierungskosten und Einsparpotenzial
Aktueller Energieausweis: Klasse D, 45 m² Wohnfläche, Baujahr 1967. Auf Basis von Energieklasse und Heizungstyp sind folgende staatliche Fördersätze für diese Immobilie anwendbar.
Energieeffizienzklasse D
H
G
F
E
D
C
B
A
A+
KfW 261 · Effizienzhaus
bis 20 %
Zuschuss auf Sanierungskosten
Schätzwerte basierend auf Baujahr, Energieklasse und Heizungstyp dieser Immobilie sowie BEG-Förderquoten 2024.
Kaufpreis181.710 €
Preis pro m²4.032 €
Wohnfläche45 m²
