Wohnung zum Kauf
22455, Niendorf
4 Zimmer•72 m² Wohnfläche
Adresse
22455, NiendorfZimmer
4Wohnfläche
72 m²Preis pro m²
3.278 €/m²Baujahr
1967Energieeffizienzklasse
EÜber diese Immobilie
Diese vermietete Dachgeschosswohnung befindet sich in einer gepflegten Wohnanlage aus dem Baujahr ca. 1967 auf einem ca. 3.369 m² großen Grundstück. Die Anlage besteht nach vorliegenden Angaben aus zwei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 24 Einheiten und bietet ein angenehm gewachsenes, wohnliches Umfeld.Die Wohnung verfügt über ca. 71,65 m² Wohnfläche und verteilt sich auf zwei ganze und zwei halbe Zimmer. Dadurch entsteht eine praktische und zugleich flexible Raumaufteilung, die unterschiedliche Wohnbedürfnisse abdeckt. Der helle Wohnbereich bildet den Mittelpunkt der Wohnung und bietet ausreichend Platz für eine gemütliche Wohnzone. Ergänzt wird das Raumangebot durch ein gut nutzbares Schlafzimmer sowie zwei weitere halbe Zimmer, die sich je nach Bedarf beispielsweise als Arbeitsbereich, Gästezimmer, Ankleide oder zusätzlicher Stauraum nutzen lassen.
Die separate Küche ist mit einer Einbauküche ausgestattet. Das Badezimmer verfügt über eine Badewanne. Zur Wohnung gehören außerdem ein Kellerraum sowie ein mitvermieteter Außenstellplatz.
Die Wohnung ist seit dem 01.08.2023 vermietet und eignet sich daher insbesondere für Kapitalanleger mit langfristigem Anlagehorizont. Die monatliche Nettomiete für die Wohnung beträgt seit dem 01.06.2025 837,47 Euro. Hinzu kommt eine Stellplatzmiete in Höhe von 35,00 Euro monatlich, sodass sich eine gesamte Nettokaltmiete inklusive Stellplatz von 872,47 Euro monatlich ergibt. Die Betriebskostenvorauszahlung beträgt seit dem 01.01.2026 155,00 Euro monatlich, die Heizkostenvorauszahlung 180,00 Euro monatlich. Daraus ergibt sich eine monatliche Gesamtmiete inklusive Stellplatz, Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung von 1.207,47 Euro.
Das monatliche Hausgeld beträgt laut Wirtschaftsplan 2025 derzeit 390 Euro inklusive Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Zuführung zur Rücklage beträgt für die Einheit ca. 105,93 Euro monatlich. Gemäß Jahresabrechnung 2025 belief sich der umlagefähige Kostenanteil inklusive Heiz- und Warmwasserkosten auf ca. 338,66 Euro monatlich. Die nicht umlagefähigen Kosten zzgl. Rücklagenzuführung lagen rechnerisch bei ca. 136,31 Euro monatlich. Die Erhaltungsrücklage der WEG betrug zum 31.12.2025 insgesamt 157.070,14 Euro, der Anteil der Einheit lag bei 5.704,79 Euro. Lage Die Wohnung befindet sich in Hamburg-Niendorf, einem beliebten und gewachsenen Stadtteil im Nordwesten Hamburgs. Die Lage verbindet ein ruhiges, grünes Wohnumfeld mit einer guten städtischen Infrastruktur und eignet sich besonders für Menschen, die eine angenehme Wohnatmosphäre mit kurzen Wegen zu Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungen und öffentlichem Nahverkehr schätzen.
Im näheren Umfeld befinden sich zahlreiche Angebote des täglichen Bedarfs, darunter Supermärkte, Bäckereien, Apotheken, Ärzte und weitere Dienstleister. Auch Schulen, Kindergärten und Freizeitmöglichkeiten sind in Niendorf und den angrenzenden Stadtteilen gut erreichbar. Der Stadtteil ist geprägt von einer gewachsenen Wohnstruktur, viel Grün, gepflegten Wohnstraßen und einer angenehmen Nachbarschaftsatmosphäre.
Für Erholung und Freizeit bieten sich unter anderem die umliegenden Grünflächen sowie das Niendorfer Gehege an. Auch der Tibarg als zentraler Einkaufs- und Versorgungsbereich des Stadtteils ist ein wichtiger Anlaufpunkt mit Geschäften, Gastronomie und weiteren Angeboten.
Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist gut. Über Bus- und U-Bahn-Verbindungen sind die Hamburger Innenstadt, umliegende Stadtteile sowie wichtige Verkehrsknotenpunkte gut erreichbar. Auch mit dem Auto besteht eine gute Verbindung an das übergeordnete Straßennetz, in Richtung Innenstadt, Flughafen und Hamburger Umland.
Insgesamt handelt es sich um eine attraktive Wohnlage mit solider Vermietbarkeit, die ruhiges Wohnen, gute Infrastruktur und eine etablierte Hamburger Stadtteillage miteinander verbindet. Weitere Informationen Sonstiges Mit der Deutsche Bank Immobilien GmbH haben Sie eine Vielzahl an Experten an Ihrer Seite! Rund 800 bundesweit selbstständige Immobilienberater*innen beraten Sie bundesweit persönlich und erfolgsorientiert: von der Marktpreiseinschätzung über die Qualifizierung der Interessenten bis zum finalen Kaufvertrag.
Hat unser Angebot Sie überzeugt? Gerne lassen wir Ihnen das Exposee zukommen und stehen für weitere Fragen oder zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins zur Verfügung.
Haben Sie Ihren finanziellen Spielraum schon abgesteckt? Dieses ist im Vorfeld einer Besichtigung unabdingbar.
UNSER SERVICE FÜR SIE ALS KAUFINTERESSENT:
Wir beraten Sie auf dem Weg in die eigenen vier Wände in allen Bereichen: Sie können sowohl bei der Immobilienvermittlung als auch bei der Immobilienfinanzierung voll und ganz auf uns vertrauen, denn wir setzen auf maßgeschneiderte Lösungen und eine zielführende Zusammenarbeit zwischen Makler und Bankberater. Für eine kostenlose und unverbindliche Finanzierungsberatung und die Erstellung eines Alternativangebots sind unsere Berater gerne für Sie da.
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Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir gegenüber den Eigentümern dieser Immobilie vertraglich verpflichtet sind, einen lückenlosen Nachweis in Bezug auf die Weitergabe der Objektinformationen zu erbringen.
Alle Angaben basieren auf Auskunft und Dokumenten unserer Auftraggeber/-innen.
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Rechtlicher Hinweis auf den Urheber des Exposés
Kristian Talan
Selbstständiger Immobilienberater
Baakenallee 64 20457 Hamburg
E-Mail: kristian.talan@db.com
Telefon: 040 767970353
Aufsichtsbehörde: Bezirksamt Hamburg-Mitte
Internet: www.hamburg.de
Anschrift: Caffamacherreihe 1-3, 20355 Hamburg Stichworte Anzahl der Schlafzimmer: 3, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Balkone: 1, Bundesland: Hamburg, modernisiert: 2023
Ausstattung
Keller
Balkon
Garten
Sanierungskosten und Einsparpotenzial
Aktueller Energieausweis: Klasse E, 72 m² Wohnfläche, Baujahr 1967. Auf Basis von Energieklasse und Heizungstyp sind folgende staatliche Fördersätze für diese Immobilie anwendbar.
Energieeffizienzklasse E
H
G
F
E
D
C
B
A
A+
KfW 261 · Effizienzhaus
bis 25 %
Zuschuss auf Sanierungskosten
Schätzwerte basierend auf Baujahr, Energieklasse und Heizungstyp dieser Immobilie sowie BEG-Förderquoten 2024.
Kaufpreis235.000 €
Preis pro m²3.278 €
Wohnfläche72 m²
